El sector inmobiliario se mueve, con frecuencia, entre dos alternativas de explotación: la comercialización directa de viviendas mediante su venta y la explotación patrimonial a través del arrendamiento. Cuando una empresa promotora decide modificar su estrategia durante la fase de construcción y destinar al arrendamiento exento unas viviendas inicialmente proyectadas para la venta, se activan relevantes consecuencias fiscales en materia de Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA).
La Dirección General de Tributos del Ministerio de Hacienda (en adelante, DGT) ha abordado esta cuestión en la Consulta Vinculante V5458-26, de 11 de agosto de 2026, relativa a una entidad promotora que contaba con edificaciones de viviendas en construcción destinadas inicialmente a la venta y que, posteriormente, decide afectarlas al arrendamiento de viviendas, actividad que, con carácter general, está exenta de IVA cuando el arrendamiento se destina exclusivamente a vivienda y no incorpora servicios propios de la industria hotelera.
La consulta clarifica cómo debe tratarse la regularización de las cuotas de IVA soportadas y deducidas hasta el momento del cambio de destino, al producirse una alteración relevante en la afectación de los inmuebles: de una actividad inicialmente sujeta y no exenta —la venta por el promotor— a una actividad de arrendamiento exento. En particular, la DGT analiza el cambio de afectación, el eventual autoconsumo de bienes y la regularización de deducciones conforme a la Ley 37/1992, del IVA.
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I.- ¿Cuál es el escenario del conflicto? De la sujeción a la exención
Hasta la adopción del cambio de criterio, el promotor constructor suele soportar cuotas de IVA en las facturas de los contratistas, arquitectos y suministradores durante las obras, las cuales va deduciendo periódicamente en sus declaraciones trimestrales al amparo de la afectación de dichos bienes a una actividad empresarial de carácter exenta o sujeta con derecho a deducción (la futura venta de viviendas, que grava o habilita la deducción según el régimen aplicable, o la promoción destinada a la venta sujeta a IVA). El conflicto surge cuando, antes de finalizar las obras y sin que las viviendas hayan llegado a entregarse, la promotora decide afectarlas al arrendamiento de viviendas (operación que, por regla general, se encuentra exenta de IVA conforme al artículo 20. Uno.23º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, (en lo sucesivo, Ley del IVA).
II.- ¿Qué ocurre con las deducciones practicadas hasta la fecha?
La DGT recuerda en su pronunciamiento -V5458-26-, que el derecho a la deducción inicial reposa sobre el destino previsible de los bienes. Si ese destino final se modifica sustancialmente antes de la entrega o puesta en funcionamiento de los inmuebles, pasando a una actividad que no otorga derecho a deducir el IVA (arrendamiento exento), se quiebra la premisa fundamental de la deducción.
- El mecanismo del autoconsumo y la regularización
La consulta V5458-26 recalca la necesidad de aplicar los mecanismos de regularización previstos en la normativa del IVA, como son:
- Autoconsumo de bienes: El cambio de afectación de los bienes de un sector diferenciado a otro, o la modificación en la afectación que altere el derecho a deducir, puede quedar sujeto al régimen de autoconsumo de bienes (artículo 9.1º de la Ley del IVA), o bien exigir la regularización de las deducciones por bienes en curso de ejecución.
- Ajuste de las cuotas soportadas: El promotor está obligado a regularizar las cuotas de IVA que soportó y dedujo durante la fase de obras. Al convertirse la actividad en una explotación exenta sin derecho a deducción, las cuotas de los bienes de inversión o en curso dejan de ser deducibles.
- Impacto financiero: Esta regularización implica, en la práctica, tener que devolver a la Hacienda Pública el IVA que en su día fue objeto de deducción, lo que genera un coste de inmovilización financiera importante para el promotor que debe ser anticipado en la tesorería de la compañía.
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III.- ¿Se pierden definitivamente las deducciones del IVA soportado durante las obras?
La respuesta es sí, en la medida en que el inmueble pasa a un régimen de explotación exento sin derecho a deducción, toda vez que, al modificarse el destino previsible antes de la entrega o puesta en funcionamiento, desaparece el requisito esencial que legitimaba la deducción inicial de las cuotas soportadas.
IV.- ¿Cómo se articula técnicamente la regularización ante la Agencia Tributaria?
La DGT recuerda que este cambio de afectación obliga a aplicar los mecanismos previstos en la normativa del IVA, concretamente el autoconsumo de bienes (artículo 9. 1º de la Ley del IVA) o los procedimientos ordinarios de regularización de cuotas soportadas en bienes en curso de ejecución, debiendo reintegrar a Hacienda el importe deducido indebidamente en función del nuevo uso.
VI.- ¿En qué momento exacto debe realizarse el ajuste del IVA?
El ajuste debe llevarse a cabo en el período impositivo en el que se produce el cambio de destino de los inmuebles. Es decir, en el momento en que se toma la decisión firme y jurídicamente relevante de vincular la promoción al alquiler exento en lugar de a la venta, lo cual exige una atenta vigilancia contable y cronológica.
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