I. ¿Cuáles son los impuestos a pagar en la compra de una vivienda?
Los impuestos que se devengan al comprar un inmueble son básicamente dos:
- El Impuesto sobre el Valor Añadido (denominado en lo sucesivo, IVA), para compras de obra nueva.
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (en lo sucesivo, denominado ITP), que se genera por la segunda compra del inmueble y sucesivas.
- Y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
II. ¿En qué consiste el IVA?
El IVA consiste en un tributo de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo y grava:
- Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por empresarios o profesionales.
- Las adquisiciones intracomunitarias de bienes.
- Las importaciones de bienes.
Para ampliar sobre este impuesto, se puede consultar nuestros artículos ¿Qué hemos de saber acerca del impuesto sobre el Valor Añadido? y Actividades exentas de IVA: ¿Cuáles son y cómo se declaran?
III. ¿Qué se entiende por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales?
Se entiende por ITP al tributo de naturaleza indirecta que grava las transmisiones patrimoniales onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas. Nuestra Directora, María José Amo Gago, nos ilustra en el siguiente video sobre las principales características del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
IV. ¿Cómo se aplican estos impuestos en la compra de una vivienda?
Estos tres impuestos a pagar en la compra de una vivienda se aplican por separado, esto quiere decir, que no son aplicables al mismo tiempo, ni en todos los supuestos en los que se efectúe la compra de una vivienda, para su aplicación, lo primero que se debe tomar en consideración es:
- Si se está ante la compra de una vivienda nueva, -es decir, de aquella que se adquiere directamente de la promotora o constructora, por lo que se trata de una vivienda que nunca ha sido habitada.
- Si se trata de una vivienda de segunda mano o usada, -que es aquella que ha tenido por lo menos un propietario, y es en función de ello, que se podrá saber cuáles son los impuestos por comprar una vivienda.
V. ¿Cómo tributa la compra de una vivienda nueva?
La compra de una vivienda nueva tributa por el IVA, que es un impuesto estatal y que actualmente se encuentra fijado en un 10% del importe escriturado, y, por el IAJD, sobre el importe escriturado. A tales fines, se deben conocer, los siguientes aspectos:
1. ¿Cómo se encuentra constituida la base imponible?
La base imponible del IVA estará constituida por el importe total de la contraprestación, es decir, por el precio total de la vivienda multiplicado por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra (actualmente fijado en 10%). Mientras que, por su parte, el porcentaje del IAJD, que grava la escritura pública, dependerá de cada Comunidad Autónoma, con tipos que suelen oscilar entre el 0,5 y el 1,5 %.
2. ¿Quién se encuentra obligado a efectuar el pago?
En la compra de una vivienda nueva, la persona del comprador es quien se encuentra obligado a efectuar el pago del IVA y del IAJD.
3. Tipo impositivo aplicable.
Los tipos impositivos establecidos en la venta de viviendas, incluidos hasta dos garajes por vivienda y anexo, situados en el edificio que se transmitan conjuntamente, actualmente, en el caso del IVA, son:
- Con carácter general 10%, sobre el valor de la venta.
- 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
Para mayor entendimiento, presentamos los siguientes casos prácticos:
- En el caso del IVA, supongamos que Juan compra una vivienda nueva en la Comunidad de Madrid por un precio de 300.000 €, en este supuesto, se pagaría 30.000 €, por IVA que equivale al 10% del monto total escriturado. En el supuesto de que la vivienda que compra Juan, sea una vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, el monto del IVA equivaldría a 12.000 € (10% de 300.000 €).
- En el caso del IAJD, se pagaría aproximadamente el 1,5% -en el caso de la Comunidad de Madrid, por lo que, en el ejemplo práctico presentado, este impuesto equivaldría a 4.500 €.
Por lo tanto, el coste fiscal de los impuestos asociados directamente a la compra sería 30.000 € (IVA) + 4.500 € (IAJD) = 34.500 €
4. ¿Cómo se devengará el impuesto por la compra de una vivienda nueva?
En este caso, el IVA se devengará, cuando tenga lugar su puesta a disposición del adquirente. No obstante, en las entregas de bienes efectuadas en virtud de contratos de venta con pacto de reserva de dominio o cualquier otra condición suspensiva, de arrendamiento-venta de bienes o de arrendamiento de bienes con cláusula de transferencia de la propiedad vinculante para ambas partes, se devengará el Impuesto cuando los bienes que constituyan su objeto se pongan en posesión del adquirente.
Mientras que, por su parte, el IAJD por la compra de una vivienda, se satisface mediante cuotas variables o fijas, atendiendo a que el documento que se formalice, otorgue o expida, tenga o no por objeto cantidad o cosa valuable en algún momento de su vigencia, cuyo pago será asumido por el adquiriente del bien.
VI. ¿Cómo tributa la compra de una vivienda usada o de segunda mano?
La compra de una vivienda usada o de segunda mano tributará por el ITP, junto al IAJD.
1. ¿Quién está obligado a pagar el ITP por la compra de una vivienda usada o de segunda mano?
Está obligado a pagar el ITP por la compra de una vivienda usada o de segunda mano, la persona del comprador, a título de contribuyente, -según lo previsto en el artículo 8 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados-, el cual deberá ingresar en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle situado el inmueble.
2. ¿Cuál es la base imponible del ITP por la compra de una vivienda usada o de segunda mano?
La base imponible del ITP está constituida por el valor del bien transmitido, a tales fines, en el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.
En este caso, el tipo aplicable varía en función de la Comunidad Autónoma en la que radique el inmueble en un margen que va entre el 6% y el 10%.
Por ejemplo, en el supuesto que se compre una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Valencia, con un valor de 250.000 €, por concepto de ITP, se pagaría 25.000 €, que equivaldría al 10% del coste de la vivienda.
VII. Conclusiones
- Cuando se trate de una vivienda nueva, el comprador debe pagar el IVA y las cuotas fijas y variables del IAJD.
- Cuando se trate de una vivienda de segunda mano, se grava con el ITP y la cuota fija del IAJD.
En virtud de la importancia que radica este tipo de actuaciones y la injerencia fiscal que surte sobre la compra de una vivienda, en Administrativando Abogados, contamos con un equipo altamente calificado, con conocimiento en la materia, que se encuentran en plena disposición de brindar la asesoría necesaria ante este tipo de actuaciones.
