I. ¿Qué es una junta de compensación?
Las juntas de compensación se regulan principalmente por la legislación autonómica de urbanismo junto a la normativa estatal del suelo.
Una junta de compensación es una entidad urbanística colaboradora, que ostenta personalidad jurídica propia y plena capacidad de obrar, cuyo fin es el de coordinar y gestionar la urbanización de propiedad de sus miembros, que al menos deben de representar un 50% de la superficie total de la unidad sujeta a transformación urbanística, aunque se vuelve imprescindible precisar que, dependiendo de la Comunidad Autónoma, el porcentaje exigido puede ser superior.
Van a ser estos propietarios a través de la junta de compensación en la que se integran, quienes asuman los costes de la ejecución de la urbanización, obteniendo a cambio parcelas urbanas de un valor muy superior. Para profundizar sobre este tema pueden consultar nuestro artículo denominado ¿Qué es y cómo funciona una Junta de Compensación?
II. ¿Cómo se reclaman los impagos en una junta de compensación?
Los impagos en una junta de compensación se reclaman mediante la vía de apremio, la cual actúa como órgano recaudador y, en su caso, a través de los mecanismos de expropiación previstos legalmente. El propietario afectado podrá interponer recurso contencioso-administrativo si desea impugnar las actuaciones administrativas derivadas del procedimiento.
III. ¿Quiénes pueden efectuar un reclamo por impago en junta de compensación?
Con independencia del sujeto al que corresponda la obligación de mantenimiento, el ayuntamiento o la Administración actuante, en su condición de titular de los terrenos de dominio público, obras, dotaciones e instalaciones objeto de cesión obligatoria, podrá exigir por la vía de apremio las cuotas adeudadas, ya sea de oficio o, en su caso, a instancia de la entidad urbanística colaboradora.
IV. ¿Qué efectos ocasiona el impago en la junta de compensación?
El impago de cuotas en junta de compensación, es decir, el incumplimiento por los propietarios de suelo de sus obligaciones y cargas conlleva las siguientes consecuencias:
- La exacción de las cuotas de urbanización por la vía de apremio.
- La expropiación por la Administración de los terrenos afectados al cumplimiento de las cargas, siendo beneficiarios de la expropiación la propia Administración o la junta de compensación, según los casos.
V. ¿Cuándo se podrá instar la vía de apremio para reclamar los impagos en una junta de compensación?
Una vez transcurrido un mes desde el requerimiento de pago formulado por la junta de compensación, podrá solicitarse la iniciación de la vía de apremio o promover la expropiación del miembro moroso. Para que el ayuntamiento pueda asumir la ejecución por la vía administrativa, deberá acreditar documentalmente la realización fehaciente del requerimiento de pago, así como la notificación de la deuda por cuotas de urbanización y el incumplimiento del pago tras la finalización del período voluntario.
VI. ¿Cuál es la vía competente para reclamar los impagos en una junta de compensación?
La competencia para el conocimiento del proceso de reclamo de cantidades debidas por costes de urbanización de en una junta de compensación, corresponde a la jurisdicción contencioso-administrativa, pues el núcleo del proceso está en la actuación de una entidad urbanística colaboradora, de condición pública, sometida a normas de carácter administrativo, por lo que no existe competencia de la jurisdicción civil para para el conocimiento de la reclamación de cuotas que integran una cuestión sobre la ejecución de un acuerdo de carácter administrativo revisable únicamente por los órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa, que, además, resulta exigible directamente mediante la vía de apremio, con las consiguientes garantías jurisdiccionales de otro orden; este criterio es compartido por el profesor Santiago González-Varas Ibáñez.
VII. Naturaleza jurídica de las juntas de compensación
La competencia para conocer de los procesos de reclamación por impagos en una junta de compensación corresponde a la jurisdicción contencioso-administrativa. Ello se debe a que el núcleo del procedimiento reside en la actuación de una entidad urbanística colaboradora, de naturaleza pública y sometida a normas de carácter administrativo. En consecuencia, la jurisdicción civil carece de competencia para resolver reclamaciones relativas a cuotas que derivan de la ejecución de acuerdos administrativos, los cuales solo pueden ser revisados por los órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa y cuya exigibilidad se articula, además, mediante la vía de apremio, con sus propias garantías. Así lo ha establecido la Sentencia del Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) STS 26/2015, 10 de febrero de 2015.
VIII. Procedimiento para efectuar la reclamación por impagos en junta de compensación.
El procedimiento para efectuar la reclamación por impagos en junta de compensación, lo podemos describir, de la manera siguiente:
- Lo primero que debe efectuarse para llevar a cabo una reclamación por impagos por parte de la junta de compensación, previa certificación de la deuda por parte de su secretario. en líneas generales se trata de un requerimiento extrajudicial, a través de una comunicación que será enviada al propietario moroso, en la cual se ha de detallar:
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- El importe de la deuda.
- Las cuotas impagadas.
- El plazo conferido para que el deudor regularice su situación.
- Seguidamente, en caso de que la vía amistosa o extrajudicial no surta efecto, la junta de compensación convocará Asamblea Extraordinaria -u ordinaria, si así estaba previsto-, en la que se incluya esta cuestión en el Orden del día. Aprobado formalmente este punto por la mayoría de los juntacompensantes, se procederá a la liquidación de la deuda y su reclamación judicial mediante el correspondiente recurso contencioso-administrativo.
- Posteriormente, en virtud de la competencia que ostentan las juntas de compensación, estas podrán reclamar las deudas en sede administrativa a través de la vía de apremio, solicitando a la Administración Pública competente, que actúe como un recaudador ejecutivo, pudiendo en este caso iniciar un procedimiento que podría llevar al embargo de bienes o del propio inmueble si la deuda persiste.
