I. ¿Qué es una Junta de Compensación?
La Junta de Compensación, al contrario de lo que pudiera presumirse, no es una entidad pública, sino que se trata de una entidad privada sujeta parcialmente al Derecho Público por su condición de entidad colaboradora.
Dicho con otras palabras, la Junta de Compensación es una entidad urbanística colaboradora que tiene personalidad jurídica propia y plena capacidad para dar cumplimiento a sus fines. Está conformada por propietarios que representen, al menos, el 60% de la superficie total de la unidad sujeta a transformación urbanística, y son quienes asumen la ejecución de la urbanización.
II. La naturaleza de la Junta de Compensación
Tal y como hemos señalado, la Junta de Compensación, lejos de las creencias populares, es una entidad privada. Sin embargo, se encuentra en parte sujeta al Derecho Público. Más concretamente el carácter público deviene de que su funcionamiento interno se encuentra sujeto al Derecho Administrativo dado que los estatutos y bases de actuación de la Junta de Compensación deben ser aprobadas por el Ayuntamiento y se rigen por lo dispuesto en las normas urbanísticas.
Asimismo, el carácter público de estas entidades se manifiesta en el control de legalidad que realiza la Administración sobre su actividad y en la colaboración de éstas en el ejercicio de competencias públicas en beneficio de dicha entidad.
Por otro lado, el carácter privado de estas entidades se manifiesta en su composición, que como hemos dicho, en su mayoría son los propietarios del suelo objeto de la ejecución urbanística. Además, en su relación con terceros, la Junta de Compensación en cuestión se rige por el Derecho Privado.
Igualmente, a todos los efectos, dichas entidades tienen personalidad jurídica propia desde el momento en que se inscriben en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras y por consiguiente, plena capacidad de actuar para cumplir con sus fines, que como veremos más adelante, incluye la redacción de proyectos de urbanización, ejecución de obras urbanizadoras, cesión de terrenos, etc.
III. ¿Cuál es la finalidad de la Junta de Compensación?
La Junta de Compensación se crea como sistema o herramienta organizativa en el que los propietarios del suelo objeto de ejecución urbanística ejercen las funciones públicas correspondientes para llevar a cabo la ejecución del planeamiento urbanístico cuando éste se realice mediante el denominado sistema de compensación.
Es decir, la Junta de Compensación, desde su constitución e inscripción en el registro correspondiente, se constituye como la responsable ante la Administración, de la ejecución del ámbito de actuación urbanística, encargándose de la distribución equitativa de los beneficios y cargas, de la ejecución material de las obras de urbanización e incluso, si así lo dispone en sus Bases de Actuación, de llevar a cabo la edificación de los solares.
IV. Sistemas de ejecución: el sistema de compensación
De manera general, nos encontramos con tres sistemas de ejecución distintos: el de cooperación, el de expropiación y el de compensación.
El sistema que nos interesa en este artículo es el de compensación, teniendo en cuenta que las Juntas únicamente se constituyen cuando el sistema de ejecución elegido es el de compensación.
Así pues, este último resulta ser la técnica de ejecución urbanística en la que tiene mayor protagonismo la participación de los propietarios, ya que son ellos mismos, a través de la Junta de Compensación, los que se hacen cargo de ejecutar el plan o actuación urbanística.
Si bien se trata del sistema de ejecución más privado de todos, al efectuarlo los propietarios de los terrenos directamente, no debemos olvidar que la ejecución del plan es una potestad pública, y por consiguiente, debe estar sometida al control y tutela de la Administración actuante.
V. ¿Es obligatorio formar parte de las Juntas de Compensación?
La Junta de Compensación, como hemos señalado, es una entidad urbanística colaboradora cuya función es la de asumir la ejecución del plan o actuación urbanística. Sin embargo, y a pesar de que el plan urbanístico municipal contemple la ejecución del mismo mediante el sistema de compensación, el Ayuntamiento no puede obligar o forzar la constitución de la Junta, puesto que se trata de una entidad que nace de la iniciativa privada de los propietarios del suelo.
Como tal, nadie está obligado a formar parte de la Junta de Compensación. Sin embargo, los acuerdos que ésta alcance vinculan a todos los propietarios de los terrenos que conformen la unidad objeto de ejecución, estén adheridos o no a la Junta.
Las consecuencias de adherirse a la Junta de Compensación reside en la oportunidad de participar activamente en todo el proceso de urbanización, desde la redacción del proyecto hasta la gestión de las obras. Asimismo, el formar parte de la Junta de Compensación desde el principio implica sufragar los gastos del proceso desde su iniciación.
Sin embargo, en el caso de no adherirse a la Junta de Compensación existen dos posibilidades. Una primera en el que la Junta decida expropiarnos la finca mediante el pago del precio justo quedándose con la propiedad y los derechos de edificación.
Y por otro lado, la posibilidad de que la Junta decida no expropiar al propietario que no forma parte de la misma y por lo tanto, todos los acuerdos alcanzados serán igualmente vinculantes. En este caso no tendremos que hacer frente a ningún coste hasta el momento de ejecución de las obras de urbanización. Por el contrario, al no formar parte de la Junta de Compensación no podremos participar en la elaboración del proyecto ni en el proceso de urbanización.
VI. Plazos y adhesión a la Junta de Compensación
Tal y como hemos referido, no todos los propietarios tienen que formar parte de la Junta de Compensación, sino que se requiere un porcentaje mínimo que depende de cada Comunidad Autónoma.
Asimismo, es posible que los propietarios se vayan incorporando en distintas fases, aprovechando las informaciones públicas y los traslados de alegaciones que se van produciendo a lo largo de la vida de la Junta de Compensación.
Es por ello que en las Juntas de Compensación podemos encontrarnos con:
(i) Los propietarios que por iniciativa propia impulsaron la formación de la misma. Es decir, los propietarios iniciales o fundadores.
(ii) Los propietarios que se unen a la Junta de Compensación en las fases de información pública o de alegaciones, antes comentadas.
(iii) Por último, existe otra categoría de propietarios que no son de terrenos dentro de la unidad de actuación, pero que tienen derechos que se pueden ver afectados por las obras de urbanización de la misma.
Deberán formar parte de una Junta de Compensación aquellas Administraciones que sean titulares de bienes que se encuentren en la unidad de actuación. Asimismo, el Ayuntamiento competente deberá estar representado en la misma. Por último, las empresas urbanizadoras que se incorporen con el fin de participar en la actividad de gestión del planeamiento.
En cuanto a los plazos para adherirse, deberá estarse a lo dispuesto en cada una de las normativas autonómicas, pero de manera general, la adhesión es libre durante la redacción de los estatutos y las bases de la Junta de Compensación, así como durante el mes siguiente a la aprobación de los mismos.
Una vez transcurrido este plazo, los propietarios podrán solicitar formar parte de la Junta de Compensación, pero ésta deberá ser aprobada por los miembros de la misma de acuerdo con lo recogido en sus estatutos.
VII. Las funciones principales de la Junta de Compensación
Con carácter general, las principales finalidades de las Junta de Compensación son, principalmente y entre otras:
(i) Organizar y realizar la distribución equitativa de las cargas y beneficios de la ejecución urbanística.
(ii) Fijar los criterios de valoración tanto de las fincas aportadas como de las finalmente resultantes.
(iii) Establecer los criterios de adjudicación de las fincas resultantes.
(iv) Determinar las cuotas que deberán asumir los propietarios miembros de la Junta de Compensación para sufragar los gastos de urbanización.
(v) Coordinar y gestionar todo el proceso de urbanización, desde la redacción del proyecto hasta la contratación y supervisión de las obras de urbanización.
