Transmisión de licencias urbanísticas: cuestiones interesantes a destacar

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Publicamos artículo de nuestro colaborador Antonio Jesús Pérez Valderrama, letrado especialista en derecho administrativo y contencioso administrativo. 

Hemos de partir de lo dispuesto en el Decreto de 17 de junio de 1955, por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales (RS), en cuyo artículo 13, señala expresamente:

” 1. Las licencias relativas a las condiciones de una obra, instalación o servicio serán transmisibles, pero el antiguo y nuevo constructor o empresario deberán comunicarlo por escrito a la Corporación, sin lo cual quedarán ambos sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren para el titular.

2. Las licencias concernientes a las cualidades de un sujeto o al ejercicio de actividades sobre bienes de dominio público serán o no transmisibles, según se prevea reglamentariamente o, en su defecto, al otorgarlas.

3. No serán transmisibles las licencias cuando el número de las otorgables fuere limitado”.

Sabemos de la transmisibilidad de las licencias, así como que la naturaleza jurídica de aquéllas, resulta ser reglada. Esta realidad supone que la facultad administrativa de la discrecionalidad plena, no resulta de aplicación.

La normativa dispone, que los interesados en este supuesto tienen que “poner en conocimiento de la Administración”, para que ésta proceda a continuación a comprobar la realidad, “tome razón” de la trasmisión. No interviene discrecionalmente. Y tomada razón del cambio, notificar a quien sea ahora el nuevo titular y responsable de la actividad.

En esta realidad, la Administración Local en cuestión, no puede dejar de actuar, no “ex ante”, sino que al no poder desentenderse de la trasmisión, su actividad de control lo es a posteriori, acreditando que la previsión y determinaciones que delimita la licencia se ejerce por el nuevo titular de manera efectiva, verificando la transmisión entre los interesados y que la actividad sea ejercida en sus mismos términos y condiciones por el nuevo titular. A resultas de la cual, los acuerdos y obligaciones que entre los dos interesados se hayan celebrado, se circunscriben a la esfera del derecho civil y en esta sede, resolver los pactos que firmaron respecto al negocio y la transmisión o no de la licencia.

Acreditada dicha cesión, a mi modo de ver, el Ayuntamiento ha de proceder a tomar conocimiento del cambio de titularidad, limitándose a verificar los extremos antedichos, no mucho más.

Debe entenderse, que incluso en el caso de ser imposible la firma del antiguo titular, o incluso en el caso de existir absoluta oposición de éste a que se transmita la licencia, y a fin de evitar un supuesto de posible «abuso de derecho» por parte del anterior titular, se admite la transmisión de la licencia. Así, por ejemplo, y tal y como ha recogido en varias ocasiones el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, Sala de lo Contencioso-Administrativo, con sede en Burgos, «[…] No puede quedar sujeto un propietario de un local a la voluntad de que el arrendatario quiera o no quiera transmitirle la licencia de actividad o transmitírsela al siguiente arrendatario del local, sobre todo cuando se aprecia mala relación entre el arrendador (titular del local) y el arrendatario […]».

Entiende, por tanto, que no es esencial que el anterior titular no haya realizado «un acto positivo de transmisión de la actividad».

Interesante pronunciamiento en el sentido que lo hizo el TSJ Madrid, que en su Resolución nº 1131/2000, de 14 de diciembre, señala en el FJ 2º a la licencia como incluso una mejora del local arrendado y que, por tanto, debe quedar a favor del propietario del mismo en caso de extinción del arrendamiento: «[…] desde este punto de vista la argumentación del recurrente que trata el derecho a la licencia como si de un derecho de propiedad, de naturaleza civil se tratara. Esta posición no puede ser objeto de protección por parte del Tribunal. Ni siquiera desde el punto de vista civil podría sustentarse esta posición, podría entenderse, que la actividad licenciada es una mejora del inmueble, pudiendo en su caso ser de aplicación lo dispuesto en el artículo 453 del Código Civil, más, en todo caso, dicha mejora ha de ceder en favor de la propiedad, porque su utilización resulta inescindible, del lugar para el que se otorgó.»

Esta situación de abuso de derecho encontró igualmente acomodo jurisprudencial aplicando el art.7.2 Código Civil en la STSJ de Castilla y León, de 26 de abril de 2004, que señaló:

”La licencia de actividad se encuentra íntimamente relacionada con el local en el que se va a realizar la actividad, siendo precisamente para ese concreto local para el que se va a conceder la licencia (…).

Se debe entender transmitida tácitamente esta licencia por el hecho de haber dejado el local (aunque sea por la fuerza de un desalojo o lanzamiento por desahucio) y haberse dado de baja en las correspondiente actividad, no estando sujeta, ni la persona que va a continuar con la actividad, y la administración, a la voluntad del que aparece como titular de la licencia cuando precisamente esta solicitud de licencia lo fue con motivo de adquirir el arrendamiento del local que ya contaba con la licencia, y que el contrato de arrendamiento se encuentra íntimamente interrelacionado con aquella transmisión de licencia al que se convertía el arrendatario y que ahora ha dejado de ser arrendatario y ha dejado de tener título alguno que le habilite para continuar con la actividad en dicho local, por lo que ha dejado de ser un legítimo ejerciente del contenido de la licencia de actividad, pasando a serlo el propietario del local o aquel a quien éste autorice, por distintos títulos”.

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Adela Merino León

Abogada Senior

Tras su paso por otras firmas donde adquirió una sólida base jurídica, se incorpora a Administrativando Abogados, participando en la defensa de todo tipo de expedientes sobre derecho administrativo.

Entre otras materias, interviene en procedimientos relacionados con derecho de aguas, funcionarios, responsabilidad patrimonial, sanciones administrativas, contratación pública , urbanismo y recursos contenciosos administrativos de toda índole.

Además de asesorar a empresas nacionales e internacionales, participa en la defensa de infinidad de Administraciones y Organismos Públicos. 

Asimismo, se ha ocupado del diseño y elaboración de diferentes jornadas docentes sobre Derecho Administrativo en la escuela de formación Administrativando Business School.

Nuria Carrasco Sánchez

Directora Financiera y Relaciones Institucionales

Tras cursar Administración y Dirección de Empresas en la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales ETEA (actualmente, Loyola), durante más de veinte años de ejercicio profesional, ha asumido la dirección financiera y contable en compañías nacionales e internacionales dedicadas a diferentes sectores de actividad.

Asimismo, de forma simultánea, en buena parte de tales empresas, se ha ocupado de llevar a cabo funciones de representación institucional.

María José Amo Gago

Asociada Senior

Tras obtener premio extraordinario a su paso por la Universidad de Córdoba y preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó a Aguayo Abogados, como firma especialista en Derecho Administrativo (hoy integrada en Ejaso ETL Global). Posteriormente, formó parte del equipo de Garrigues. 

Fruto de su dilatada experiencia profesional de más de diez años, participa en la orientación y defensa de aquéllos procedimientos administrativos y contenciosos – administrativos de especial dificultad técnica, tanto a nivel nacional como internacional. Asimismo, es especialista en abordar recursos de casación contenciosos – administrativos, de amparo ante el Tribunal Constitucional e impugnaciones ante instancias supranacionales como el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Igualmente, ha intervenido en procedimientos contenciosos – administrativos de máxima relevancia social como el Caso Alvia o la impugnación de la licitación de compra centralizada de Equipos de Protección Individual por parte de la Comunidad de Madrid, entre otros muchos.

Ostenta el cargo de coordinadora de relaciones institucionales en Administrativando Business School.

Natalia Montero Pavón

Asociada

Tras preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó al Departamento de Derecho Administrativo de la conocida firma Sanguino Abogados.

Defiende procedimientos de suma relevancia en la totalidad de áreas que configuran el Derecho Administrativo. Entre otras materias, es especialista en aguas, minas, medio ambiente, función pública, responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa, contratación pública, urbanismo y procedimientos sancionadores. 

Igualmente, interviene de forma regular ante la jurisdicción de lo Contencioso – Administrativo en todas sus instancias. 

Asimismo, compagina su labor como docente impartiendo puntualmente máster class sobre derecho público en la Universidad Loyola Andalucía

También ha asumido la dirección y orientación de diferentes cursos de experto en Derecho Administrativo, principalmente en las materias de responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa y contencioso – administrativo. 

Ostenta el cargo de coordinadora académica en Administrativando Business School.

Antonio Pérez Valderrama

Director

Es profesor en Derecho Administrativo y contratación pública en el Instituto Superior de Derecho y Economía de Madrid.

Con anterioridad, ha formado parte de firmas jurídicas internacionales, como Martínez Echevarría & Rivera Abogados, con cargos de dirección en el Área de Derecho Administrativo

Recientemente ha intervenido como coautor en el «Manual sobre el Contrato Menor», publicado por la Editorial Aranzadi. 

Asimismo, imparte jornadas docentes en la Sección de Derecho Administrativo de Economist & Jurist y Administrativando Abogados. Entre otros eventos, conviene destacar la formación sobre la posible nulidad de las sanciones administrativas impuestas durante los estados de alarma a consecuencia de la Covid-19. 

Ha defendido todo tipo de procedimientos de Derecho Administrativo y Contencioso – Administrativo y ante cualquier instancia.

Ostenta el cargo de director ejecutivo en Administrativando Business School.

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