I. Introducción: suelo urbano
Es habitual que nos encontremos con que nuestros clientes no entiendan el tipo de suelo en que se ubica el terreno que quieren adquirir y es normal puesto que el ordenamiento urbanístico resulta, cuanto menos, complejo.
Es por ello que hemos decidido realizar este artículo en el que intentamos aclarar, de manera muy general, qué es el suelo urbano, su clasificación y tipología, ya que puede llevar a confusión si no estamos familiarizados con los términos urbanísticos.
II. ¿Qué es el suelo urbano?
Entendemos por suelo urbano aquel terreno que se encuentra incluido en los planes urbanísticos del municipio y además cuenta con todos los servicios básicos como el agua, el saneamiento o electricidad.
Para entrar en materia, lo primero que debemos saber es que de acuerdo con la situación básica de suelo, nos podemos encontrar con suelo urbano o con suelo rural y dentro del suelo urbano, en suelo urbano consolidado o no consolidado.
III. Requisitos del suelo urbano
El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana exige cumplir con las siguientes condiciones para saber que estamos ante un suelo urbano:
(i) El suelo debe estar integrado dentro de un núcleo o malla urbana que contenga dotaciones, viales y parcelas.
(ii) Debe haber sido declarado como tal en los instrumentos de ordenación correspondientes.
(iii) Ha de tener las infraestructuras y servicios necesarios para satisfacer los usos previstos por el instrumento de ordenación urbanística.
(iv) Está ocupado por edificación en el porcentaje que establezca el plan de ordenación correspondiente.
IV. Tipos de suelo urbano: urbano consolidado y urbano no consolidado
De acuerdo con lo establecido en la regulación urbanística municipal, el suelo se puede clasificar según su situación y posibilidad de transformación urbanística. Veámoslo:
(i) La primera de las clasificaciones que debemos hacer es la de suelo urbano, que como ya hemos indicado anteriormente, es un terreno ya transformado urbanísticamente, integrado en la malla urbana y conectado a toda la red de servicios y dotaciones de la población.
Dentro de esta primera clasificación, podemos realizar la clasificación entre consolidado o no consolidado.
Suelo Urbano Consolidado
De un lado, hacemos alusión al suelo urbano consolidado cuando ya está transformado o solo requiere de unas pequeñas obras para acceder a los servicios urbanísticos. Es decir, se trata de todos aquellos terrenos que son aptos para la edificación y urbanización de acuerdo con lo establecido en el Plan General, que permite la concesión de una licencia inmediata para su edificación.
Suelo Urbano no Consolidado
De otro lado, nos referimos a suelo urbano no consolidado o núcleo rural a aquél que no ha llegado a alcanzar una configuración definitiva de espacios libres y parcelados, por lo que requiere de un proceso de urbanización que vendrá definido en un Plan Espacial. Dependerá de la aprobación del mismo para que pueda considerarse como adecuado para la construcción.
Es importante conocer si nuestro terreno se encuentra en esta situación porque puede suponer un estancamiento de nuestros proyectos hasta que se apruebe el Plan Especial que permita su urbanización.
(ii) La segunda clasificación del suelo urbano es la que se conoce como suelo urbanizable. Es decir, un terreno no urbanizado que puede transformarse en urbano. Dentro de este tipo de suelo, nos encontramos con los que son sectorizados y los no sectorizados.
Los suelos sectorizados son terrenos que el ayuntamiento ha considerado de interés para el municipio y por ello, lo divide en sectores que podrán ser objeto de actuaciones de urbanización. Es decir, existe un compromiso por parte del Ayuntamiento de iniciar el proceso de transformación de dichos terrenos en un periodo señalado.
Por otro lado, los suelos urbanizables no sectorizados son aquellos que el plan solamente señala como aptos para su urbanización si se dan ciertas circunstancias, pero a diferencia de lo que sucede con los anteriores, en este caso no existe ningún compromiso por parte del Ayuntamiento de promover su urbanización.
(iii) Por último, el suelo no urbanizable, que como su propio nombre indica, no permite o excluye su transformación. Dentro de esta categoría nos encontramos con el suelo no urbanizable protegido o suelo no urbanizable inadecuado para el desarrollo urbano por sus características.
Los suelos no urbanizables protegidos son aquellos que cuentan con algún tipo de protección específica por su valor paisajístico, natural, cultural, etc. Se trata de terrenos que el Ayuntamiento considera que deben ser preservados en su integridad y no permite en ellos la urbanización.
V. La calificación del suelo urbano
La calificación urbanística corresponde al destino final que puede darse al terreno. Es decir, a la asignación de usos, tipología y densidad de las edificaciones que se permiten y que viene definida por el Ayuntamiento en el Plan General. Todo el suelo de un municipio debe tener asignado un régimen y debe estar incluido en alguna calificación urbanística que determine su destino e incompatibilidades dentro de la ordenación propuesta.
La calificación determina el aprovechamiento urbanístico que se le puede dar al inmueble y por consiguiente, a su valor económico, puesto que será más valiosa aquella parcela en la que la edificación permita un edificio en altura, que aquella en la que solamente se permite la construcción de una vivienda unifamiliar.
En líneas generales, los tipos de usos de suelo se pueden dividir en:
(i) El uso residencial es uno de los más habituales en los planes municipales y se destina, como su nombre indica, al alojamiento de personas. Dentro de este uso podemos encontrar el uso de vivienda o el de alojamiento que engloban residencias comunitarias y alojamientos turísticos.
(ii) El uso industrial se destina a la construcción de polígonos, parques empresariales, fábricas, etc. Son zonas reservadas para la realización de actividades económicas relacionadas con el sector secundario de la economía.
(iii) El suelo terciario es el que se destina para el sector servicios por lo que se puede emplear para la construcción de oficinas, aparcamientos, espacios recreativos, etc.
(iv) El suelo dotacional es el que se reserva para los servicios públicos como pueden ser los centros culturales, los colegios, bibliotecas, etc.
Asimismo, podemos encontrarnos con clases de uso del suelo en función de su grado de detalle de su aplicación los siguientes:
(i) Los usos globales son aquellos que el Plan General asigna de manera mayoritaria a una zona o sector, y que son susceptibles de ser desarrollados en usos pormenorizados por un instrumento de planeamiento urbanístico.
(ii) Los usos pormenorizados son aquellos que el Plan o instrumento encargado de desarrollo de ese sector asigna a la zona concreta. La modificación de este tipo de usos requiere la modificación del planeamiento correspondiente.
(iii) Los usos básicos son aquellos más generales y únicamente vienen a establecer las condiciones que se deben tener en cuenta para la posterior definición de los usos globales y los usos pormenorizados.
Igualmente, los usos pueden ser clasificados en función de su gestión urbanística, en usos públicos y en usos privados.
Otra de las clasificaciones de los usos puede ser según su regulación territorial en:
(i) Los usos prioritarios como los dominantes que se consideran preferibles para una zona concreta.
(ii) Los usos permisibles son aquellos que en determinadas circunstancias pueden permitirse en una zona o sector.
(iii) Y los usos prohibidos son aquellos que no pueden asignarse a determinadas zonas.
VI. ¿Cómo puedo verificar la clasificación y calificación de un terreno?
La información sobre la calificación y el uso principal de un terreno se puede verificar en la Sede Electrónica del Catastro. Sin embargo, nosotros, en Administrativando Abogados, recomendamos su consulta en el Ayuntamiento, que es el órgano que tiene la potestad para la creación del Plan General Municipal donde queda recogido el uso de cada parcela.
Una vez tengamos todos los datos aportados por el catastro y por el Ayuntamiento, es recomendable solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad. Este documento nos facilitará el nombre del dueño del terreno y las posibles cargas o deudas pendientes que pueda tener el mismo.
Otro consejo que podemos aportar desde Administrativando Abogados es contar con un arquitecto y con un Tasador Homologado antes de adquirir el terreno para así evitar contratiempos innecesarios en el futuro. Contar con estos datos nos asegura que conocemos todos los aspectos legales y urbanísticos necesarios para poder llevar a cabo cualquier tipo de operación de compraventa del terreno.
