I. ¿Qué se entiende por viviendas turísticas?
De conformidad con lo previsto en el Decreto 79/2014, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, modificado parcialmente por el decreto 29/2019, de 9 de abril, se entiende por viviendas turísticas aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.
En ese sentido, la prestación del servicio de alojamiento en viviendas de uso turístico se ejercerá bajo el principio de unidad de explotación, mediante precio, de forma profesional y sin carácter de residencia permanente para los usuarios, siendo el carácter de residencia no permanente, uno de los aspectos que lo diferencian precisamente del arrendamiento urbano.
Visto de ese modo, estamos ante una figura legal que no se encuentra regulada en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en virtud de la naturaleza que ostenta, toda vez que, se trata de un arrendamiento por temporada destinado a prestar un servicio de alojamiento turístico, por tal motivo, no podrán utilizarse por los usuarios como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico.
Ahora bien, en España, para ejercer habitualmente la actividad turística en viviendas de uso turístico, se requiere contar con una licencia turística, por lo que, el ejercicio de la actividad sin la debida licencia ha traído consigo algunas sanciones a viviendas turísticas.
II. ¿Qué requisitos legales se deben cumplir para que una vivienda sea considerada como vivienda turística?
Los requisitos legales que se deben cumplir para que una vivienda sea considerada de uso turístico, varían dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se encuentre ubicado el inmueble que será usado de manera habitual para la actividad turística, sin embargo, en términos generales, tales requisitos van referidos a aspectos urbanísticos, instalaciones, licencias municipales, etc. Por ejemplo, en el caso de la Comunidad Autónoma de Madrid, se requiere:
Como primer requisito, presentar una Declaración responsable de inicio de actividad de alojamiento de uso turístico, mediante la cual se acredite bajo fe de juramento que:
- El establecimiento cumple con los requisitos establecidos en las normas aplicables.
- Que comunicará los ceses de actividad, cambios de denominación o cualquier otra modificación de los datos contenidos en la Declaración inicial a la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid.
- Que cuenta con los preceptivos permisos y licencias exigibles por otras Administraciones y Organismos Públicos.
- Que se conocen las obligaciones que corresponden a las empresas turísticas.
No obstante lo anterior, la vivienda, para ser considerada de uso turístico, deberá contar con los siguientes requisitos y condiciones:
- Las viviendas de uso turístico estarán compuestas como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño, pudiendo denominarse estudios cuando en el salón-comedor-cocina esté integrado el dormitorio y cuente con un máximo de dos plazas.
- En cada vivienda de uso turístico debe especificarse un número de teléfono de atención permanente, para las incidencias o consultas que los usuarios puedan plantear; así mismo deberá disponer de un rótulo informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios redactados, al menos, en español e inglés.
- Las viviendas de uso turístico se contratarán amuebladas, equipadas y en condiciones de uso inmediato. Además, deberán tener a disposición de los usuarios hojas oficiales de reclamación.
- Los titulares de viviendas de uso turístico deberán respetar las siguientes capacidades máximas de alojamiento:
- Para viviendas inferiores a 25 m2 útiles, hasta dos personas, en al menos una pieza habitable.
- Para viviendas entre 25 m2 y 40 m2 útiles, hasta cuatro personas, en al menos dos piezas habitables.
- Por cada 10 m2 útiles adicionales en, al menos una pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas más.
Además, para ser considerada una vivienda de uso turístico, se debe contar con el Certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico, (CIVUT), -el cual deberá acompañar a la Declaración responsable de inicio de actividad de alojamiento de uso turístico-, que es el documento emitido por técnico competente en el que, tras efectuar una comprobación in situ, se acredita que una vivienda de uso turístico cumple con los siguientes requisitos:
- Disponer de calefacción y suministro de agua fría y caliente.
- Disponer al menos de una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto.
- Disponer de un extintor manual, en el interior de la vivienda colocado a no más de 15 metros de la puerta de salida de la vivienda.
- Disponer de señalización básica de emergencia indicando la puerta de salida de la vivienda.
- Disponer de un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible.
En ese sentido, y visto los requisitos antes mencionados, es importante conocer las sanciones a viviendas turísticas que son impuestas, cuando no se cumple con alguno de los mencionados requisitos.
III. Clases de sanciones a viviendas turísticas
Cabe dos posibles tipos de sanciones a las viviendas turísticas, las de ámbito urbanístico (competencias del Ayuntamiento) y las de ámbito turístico (competencia de la Comunidad Autónoma).
En lo que se refiere a las Sanciones Turísticas, la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid (en lo sucesivo Ley de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid), establece como sanciones a viviendas turísticas, las siguientes:
- Apercibimiento.
- Multa.
- Suspensión temporal de actividades o del ejercicio profesional, y cierre temporal del establecimiento, locales o instalaciones.
- Anulación de inscripción en el Registro de Empresas Turísticas.
- Clausura definitiva del establecimiento.
Las sanciones urbanísticas pueden imponerse por incumplimiento de varios cuerpos normativos, principalmente por la Ley del Suelo, Planeamiento urbanístico aplicable y otras normas sectoriales que correspondan (norma de seguridad, sanidad, medio ambiente, etc.)
IV. ¿Cómo se determinan las sanciones a viviendas turísticas?
En la Comunidad Autónoma de Madrid, las sanciones a viviendas turísticas se encuentran reguladas en la Ley de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid cuya determinación se formulará de acuerdo con los siguientes criterios:
- El apercibimiento procederá en las infracciones leves (previstas en el artículo 57 de la Ley de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid), cuando del carácter de los hechos no se derive imposición de multa ni concurra reincidencia.
- Las multas se impondrán de acuerdo con la siguiente graduación:
- Infracciones leves, en cuantía de hasta 3.000 euros.
- Infracciones graves (previstas en el artículo 58 de la Ley de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid), en cuantía comprendida entre 3.001 y 30.000 euros.
- Infracciones muy graves (reguladas en el artículo 59 de la Ley de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid), en cuantía comprendida entre 30.001 y 300.000 euros.
Para la imposición de sanciones pecuniarias se atenderá al principio de que la comisión de las infracciones tipificadas no resulte más beneficiosa para el infractor que el cumplimiento de las normas infringidas.
La suspensión de las actividades empresariales o profesionales, o el cierre temporal del establecimiento, locales o instalaciones, podrá imponerse como sanción principal o accesoria a la multa, de conformidad con la siguiente graduación:
- Suspensión o cierre por un plazo no superior a seis meses, en caso de infracciones graves.
- Suspensión o cierre por un plazo de hasta cinco años, en caso de infracciones muy graves.
De otro lado, la anulación de inscripción en el Registro de Empresas Turísticas podrá imponerse en el caso de infracciones graves o muy graves.
Finalmente, la clausura definitiva del establecimiento podrá imponerse en el caso de infracciones muy graves.
De las resoluciones de suspensión o cierres de las actividades profesionales o empresariales, se dará cuenta al Ayuntamiento correspondiente y a la Delegación del Gobierno en la Comunidad de Madrid, pudiendo recabar para su ejecución la colaboración de los Agentes de la Autoridad que de ellos dependan.
V. ¿Cómo se graduarán las sanciones a viviendas turísticas?
La imposición de las sanciones a viviendas turísticas se graduará valorando las siguientes circunstancias:
- La gravedad de los perjuicios ocasionados.
- El beneficio ilícito obtenido.
- La trascendencia social de la infracción.
- La situación de predominio en el mercado.
- La capacidad económica de la empresa o establecimiento.
- La categoría del establecimiento.
- La reincidencia.
- Las repercusiones negativas para el sector turístico y para la imagen turística de Madrid.
- La reparación voluntaria de los daños.
- La subsanación de las irregularidades o anomalías objeto de la infracción.
VI. ¿Qué sucede actualmente en Madrid con las licencias turísticas y las sanciones a viviendas turísticas?
Actualmente en la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento de Madrid, a través de la Agencia de Actividades, ha suspendido temporalmente el otorgamiento de licencias para viviendas de uso turístico y se ha limitado la autorización para la transformación de locales comerciales a viviendas de uso turístico en la zona centro de Madrid, mientras se trabaja en la elaboración, tramitación y aprobación de un Plan General, el cual se prevé para el primer trimestre del año 2025, todo ello con el objetivo de endurecer las sanciones a viviendas turísticas que no cumplan con la normativa.
En ese sentido, estaríamos hablando de sanciones que, tras su aprobación, pasarían de 1.000 a los 30.000 euros en sanción firme en caso de incumplimiento del primer aviso de orden de cese y restablecimiento de la legalidad. Llegando a 60.001 euros la segunda sanción firme, si continúa la actividad irregular, pudiendo alcanzar de esa manera los 100.001 si persiste el funcionamiento en la tercera sanción firme.
Asimismo, tomando en consideración que las sanciones son acumulativas, en caso de que se mantenga el quebrantamiento de la ley podrá (tras la entrada en vigor del Plan), llegar a acumularse hasta 190.000 euros en sanciones a viviendas turísticas.
