¿Qué es necesario para segregar una finca rústica?

I. ¿Qué es una Finca Rústica?

Una finca rústica es un tipo de propiedad que, en España, hace alusión a aquellas propiedades que mantienen su naturaleza rural y se encuentran en áreas no urbanizables, destinadas específicamente a actividades rurales como la agrícola, la ganadera y la forestal.

II. ¿En qué consiste la segregación de una finca rústica?

En términos generales la segregación de una finca rústica consiste en un proceso jurídico-administrativo, mediante el cual se fragmenta una porción de una parcela o finca principal (matriz), en dos o más fincas o parcelas independientes, sin que desaparezca la finca matriz, teniendo la o las parcelas nuevas su propia referencia catastral debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad como una entidad independiente.

III. ¿Cuáles son los requisitos para segregar una finca rústica?

Para saber cuáles son los requisitos para segregar una finca rústica hay que tomar en consideración tanto la regulación estatal como la regulación contenida en las normas autonómicas, normas estas que en términos generales prevén que para segregar una finca rústica es requisito imprescindible que la parcela principal o matriz, conserve una superficie mínima suficiente para seguir siendo considerada una explotación agraria.

Además de lo antes mencionado, se requiere:

1.- Justificar la viabilidad de la segregación, lo cual se hará a través de un proyecto técnico que deberá ser elaborado y firmado por un arquitecto o ingeniero agrónomo, en el cual se analice la situación del terreno y la normativa aplicable en función del tamaño o unidad mínima de cultivo. 

2.- Efectuar una solicitud formal ante el ayuntamiento correspondiente, solicitud esta que deberá acompañar al proyecto técnico, junto con la siguiente documentación:

1. La escritura original de la finca.
2. El proyecto técnico.
3. Los certificados de no afección a vías pecuarias.
4. Un informe sobre la viabilidad de la segregación de la finca rústica, en el cual además se demuestre que, que no existen limitaciones en ese suelo rústico dentro del Plan General de Ordenación Urbana del municipio donde se encuentra ubicada la finca para poder llevar a cabo la segregación.
5. Además, es importante contar con el informe del catastro que certifique las características del terreno.
6. Plano acotado de la finca origen y resultante sobre parcelario catastral.

3.- Para ello, se requerirá contar además con la conformidad o acuerdo implícito de todos los propietarios que figuren en el título de propiedad de la finca, para llevar a cabo el proceso de segregación de la finca.

Una vez observados y cumplimentados los requisitos para segregar una finca rústica, lo siguiente será la obtención de la licencia de segregación o Declaración de Innecesariedad –en los casos en que no sea necesaria la licencia-, del Ayuntamiento dónde se encuentre ubicada la finca. Esta licencia se podrá obtener una vez presentado el proyecto de segregación con la documentación técnica y jurídica necesaria correspondiente–antes señalada-, debidamente visada por un técnico competente.

Seguidamente, una vez obtenida la licencia o Declaración de Innecesariedad se deberá protocolizar dicha segregación mediante escritura de Segregación otorgada ante Notario, en este caso, para su inscripción en el Registro de la Propiedad, se tendrá un plazo máximo de tres meses. Siendo así, de conformidad con lo previsto en el artículo 10.3 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, será obligatorio aportar una representación gráfica georreferenciada complementaria o alternativa a la certificación catastral gráfica y descriptiva en virtud de que estamos ante un acto inscribible a causa de una segregación que determina una reordenación del terreno.

En ese sentido, en caso de que se haya aportado una representación gráfica alternativa, el Registrador remitirá la información al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique, en su caso, la alteración que corresponda. A tales fines, de practicarse la alteración, la Dirección General del Catastro lo trasladará al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, así como la circunstancia de la coordinación, e incorpore al folio real la representación gráfica catastral.

También es importante tomar en consideración que se deberán abonar los impuestos y tasas correspondientes al trámite para que se haga el envío de la Escritura al Registro de la Propiedad y proceder de esa manera a alterar la finca matriz e inscribir las nuevas fincas resultantes.

IV. ¿Cuándo será válida la segregación de una finca rústica?

La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, tal como lo establece el artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. En ese sentido, serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a terceros, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, dando lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

En ese mismo orden de ideas se encuentra previsto en el artículo 26.2 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al señalar que: “La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.”

V. Supuestos excepcionales en los que se permite la división o segregación de una finca rústica

Se permite la división o segregación de una finca rústica, de forma excepcional en los siguientes supuestos:

1. Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que, como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
2. Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación.
3. Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.
4. Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa

VI. ¿Qué diferencia existe entre la división y segregación de fincas?

Para determinar las diferencias que existen entre la segregación y división de fincas, es necesario observar las siguientes apreciaciones:

1. En la segregación de finca, la finca matriz continúa existiendo, estableciéndose las partes en que la misma se ha segregado, mientras que, en el caso de división de una finca, la finca original deja de existir y se crean dos o más fincas nuevas e independientes.
2. En el ámbito catastral, en la segregación se mantendría la misma referencia de catastro para la parcela matriz o principal, asignándose una nueva referencia a las parcelas segregadas, pero en el caso de la división la referencia catastral conferida para la parcela matriz desaparece, generándose dos o más referencias nuevas e independientes.
3. En el ámbito fiscal, tras la segregación habrá que pagar los impuestos respectivos sobre el valor del terreno segregado, en cambio, en el caso de la división de una finca se requiere pagar impuestos sobre el valor total de los terrenos repartidos, es decir se toma en consideración cada finca que resulte de la división.