¿Qué hemos de saber sobre los proyectos de urbanización?

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I. Introducción

Los Proyectos de Urbanización son los proyectos en los que se definen los detalles técnicos de las obras previstas en los Planes Urbanísticos para un determinado sector de actuación, necesarios para la transformación urbanística a suelo urbanizado.

Hoy nos gustaría contaros un poco más sobre los Proyectos de Urbanización, dado que como sucede con muchos de los temas urbanísticos, existe mucha incertidumbre y confusión al respecto. Es por ello que, si deseas conocer un poco más sobre qué es un Proyecto de Urbanización, cuál es su naturaleza, su contenido y quién tiene competencia para su aprobación, te invitamos a seguir leyendo este artículo.

II. ¿Qué es un Proyecto de Urbanización?

Los Proyectos de Urbanización son, según la definición que aparece en la normativa urbanística, los proyectos en los que se detallan todos los aspectos técnicos de las obras que se deben realizar en suelo urbano  para llevar a cabo las determinaciones previstas en los Planes Generales, o en suelo urbanizable, la realización de las obras previstas en los Planes Parciales.

Es decir, en otras palabras, los Proyectos de Urbanización son instrumentos de desarrollo en el que se prevén todas las determinaciones que el Plan Urbanístico contiene para llevar a cabo la vialidad, el abastecimiento de agua, el alcantarillado y otras análogas en el sector o unidad de actuación correspondiente.

Sin embargo, tal y como establece la jurisprudencia, los proyectos de urbanización no son instrumentos de planeamiento urbanístico, sino un instrumento de gestión urbanística. Por ello, el suelo objeto del mismo debe ser un suelo que posea ya un instrumento de ordenación pormenorizada y que sea susceptible de transformación urbanística.

III. Naturaleza de los Proyectos de Urbanización

Tal y como adelantamos anteriormente, los Proyectos de Urbanización no son instrumentos de planeamiento urbanístico. Es decir, no determina el régimen de los usos y las construcciones en un ámbito concreto.

Los Proyectos de Urbanización son instrumentos de gestión urbanística en sentido estricto, como sinónimo de ejecución urbanística. En él se especifican las operaciones y los procedimientos técnicos que se deben efectuar para llevar a cabo su urbanización de acuerdo a lo establecido en el planeamiento urbanístico. Por consiguiente, carecen de naturaleza jurídica normativa como sí tienen los planes urbanísticos o los instrumentos de ordenación urbanística.

Debido a su naturaleza de ejecución urbanística, estos Proyectos de Urbanización requieren que el suelo sobre el que se va a efectuar la obra o transformación urbanística sea un suelo que cuente con ordenación pormenorizada, por lo que únicamente podrán recaer sobre suelo urbano no consolidado y sobre suelo urbanizable delimitado o sectorizado.

IV. Figuras similares a los Proyectos de Urbanización

Existen figuras similares a los Proyectos de Urbanización como pueden ser los proyectos de obras ordinarias o las obras complementarias de urbanización en proyectos de edificación.

Sin embargo, una de las características de este tipo de instrumentos de ejecución urbanística es el tratamiento de plenitud con el que se abarcan las obras de urbanización a ejecutar en el sector o unidad de actuación.

Es decir, a diferencia de lo que sucede con las figuras que veremos a continuación, los Proyectos de Urbanización se realizan únicamente para los suelos clasificados como suelo urbano no consolidado o como urbanizable sectorizado al requerir de una ordenación pormenorizada previa, y abarcan la totalidad de la obras de urbanización a ejecutar en el sector de actuación.

En relación con los proyectos de obras ordinarias, como hemos visto, la mayor diferencia radica en el alcance del objeto de estos proyectos. Mientras que los Proyectos de Urbanización abarcan todas las obras a ejecutar en una unidad de actuación al completo, los proyectos de obras ordinarias describen las tecnicidades y presupuestan unas obras que no tienen que ver con la ejecución sistemática del planeamiento urbanístico.

Es por ello que al no formar parte de la ejecución sistemática del planeamiento, el objeto de los proyectos de obras serán aquellas actuaciones que se realicen sobre suelo urbano consolidado o suelo no urbanizable. Se trata, normalmente, de proyectos de mantenimiento, reposición de instalaciones ya existentes y que corren a cargo del Ayuntamiento competente.

En relación con lo anterior, otra de las principales diferencias entre los Proyectos de Urbanización y los proyectos de obras ordinarias radica en que, los primeros, son una carga urbanística más que puede ser asumida por la iniciativa privada como promotores de la transformación urbanística y es financiada en su totalidad por el sector privado. Sin embargo, los proyectos de obras ordinarias son competencia y corren a cargo del Ayuntamiento o Administración competente, lo que implica que el coste es asumido por el sector público, salvo el porcentaje que se repercuta sobre los propietarios beneficiados por dichas obras.

Por otro lado tenemos la segunda figura similar: las obras complementarias de urbanización en proyectos de edificación. Para entender esta figura debemos puntualizar que el derecho a edificar solamente recae sobre aquellos terrenos que cumplan con la condición de solar, es decir, suelo urbano.

Sin embargo, el derecho de edificación puede ir acompañado, excepcionalmente, con la ejecución simultánea de urbanización, bajo los límites y garantías contemplados en la normativa urbanística. Es en estos casos excepcionales cuando estamos hablando de obras complementarias de urbanización en proyectos de urbanización.

Como podemos inferir de lo anterior, este tipo de proyectos de urbanización complementarios, se diferencian de los Proyectos de Urbanización en el alcance de las mismas y en que su tramitación y aprobación se hará mediante los mismos trámites que la licencia de edificación.

V. ¿Cuál es el contenido de los Proyectos de Urbanización?

En relación con el contenido de los Proyectos de Urbanización debemos puntualizar que no pueden modificar las previsiones que se contengan en el Plan objeto de desarrollo. Sin embargo, sí podrán efectuarse todas aquellas adaptaciones que sean necesarias para poder ejecutar las obras atendiendo a las características propias del suelo que así lo exijan.

VI. Documentos que deben acompañar al Proyecto de Urbanización

En lo que a la documentación que debe acompañar al Proyecto de Urbanización respecta, el Reglamento Urbanístico aprobado por el Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio,  establece dos cuestiones que han sido posteriormente adoptadas por todas las comunidades autónomas en su legislación urbanística.

La primera de ellas es que los Proyectos de Urbanización deberán contener un nivel de detalle lo suficientemente elevado como para que estos puedan ser ejecutados por técnicos distintos del autor del Proyecto

La segunda de las cuestiones tiene que ver con la documentación que debe comprender el Proyecto de Urbanización. Este deberá contener:

  • Memoria descriptiva de las obras y sus características
  • Planos de información, de situación, proyecto y de detalle de las obras
  • Pliego de Condiciones Técnicas y de Condiciones Económico-Administrativas de las obra y servicios
  • Mediciones
  • Cuadros de precios desglosados y el presupuesto completo de las obras a sufragar por el sector privado.

VII. Competencia para la aprobación de los proyectos de urbanización

La competencia para la aprobación del Proyecto de Urbanización corresponde al Alcalde cuando este no esté atribuido expresamente al Pleno. Es decir, la competencia para su aprobación es municipal y corresponde, en los municipios de régimen común, al Alcalde.

En los municipios catalogados como de gran población, la competencia viene otorgada a la Junta de Gobierno Local.

La aprobación de los Proyectos de Urbanización es de ámbito municipal porque, como hemos visto, este tipo de Proyectos no contempla determinaciones sobre la calificación, clasificación del suelo, la localización de dotaciones y equipamientos, ni nada que sea de interés o competencia autonómica.

El procedimiento de aprobación general consiste en:

  • Una aprobación inicial del Proyecto de Urbanización por parte del Alcalde o de la Junta de Gobierno Local que, mediante el anuncio en el Boletín Oficial de la Provincia, dará comienzo al trámite de información pública.
  • Mientras se debe solicitar los correspondientes informes técnicos a las compañías suministradoras y Administraciones competentes para que confirmen la idoneidad del Proyecto de Urbanización
  • Una vez finalizado el periodo de información pública, el Alcalde o la Junta de Gobierno Local teniendo en cuenta las alegaciones del trámite de información Pública, procederá a la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización con la correspondiente notificación a los propietarios del terreno afectado y la publicación del Acuerdo de aprobación en el Boletín Oficial de la Provincia.

VIII. Conclusiones sobre los Proyectos de Urbanización

Los Proyectos de Urbanización tienen como objetivo ejecutar las determinaciones contempladas en los Planes Generales y Normas complementarias del Planeamiento Urbanístico del Municipio

Al tratarse de instrumentos de gestión urbanística, no tienen carácter normativo como sucede con los instrumentos de ordenación (planes urbanísticos).

Solo pueden ser objeto del mismo, los suelos catalogados como urbanizables o suelos urbanos consolidados, porque requieren de ordenación pormenorizada previa debido a su carácter de instrumento de gestión urbanística y no de planeamiento.

Como consecuencia de lo anterior, los Proyectos de Urbanización no pueden modificar ni alterar ninguna de las previsiones del Plan que desarrollen. Solamente podrán realizar adaptaciones de detalle que vengan exigidas por las características del suelo donde se va a ejecutar la obra.

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Tras su paso por otras firmas donde adquirió una sólida base jurídica, se incorpora a Administrativando Abogados, participando en la defensa de todo tipo de expedientes sobre derecho administrativo.

Entre otras materias, interviene en procedimientos relacionados con derecho de aguas, funcionarios, responsabilidad patrimonial, sanciones administrativas, contratación pública , urbanismo y recursos contenciosos administrativos de toda índole.

Además de asesorar a empresas nacionales e internacionales, participa en la defensa de infinidad de Administraciones y Organismos Públicos. 

Asimismo, se ha ocupado del diseño y elaboración de diferentes jornadas docentes sobre Derecho Administrativo en la escuela de formación Administrativando Business School.

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Tras cursar Administración y Dirección de Empresas en la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales ETEA (actualmente, Loyola), durante más de veinte años de ejercicio profesional, ha asumido la dirección financiera y contable en compañías nacionales e internacionales dedicadas a diferentes sectores de actividad.

Asimismo, de forma simultánea, en buena parte de tales empresas, se ha ocupado de llevar a cabo funciones de representación institucional.

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Tras obtener premio extraordinario a su paso por la Universidad de Córdoba y preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó a Aguayo Abogados, como firma especialista en Derecho Administrativo (hoy integrada en Ejaso ETL Global). Posteriormente, formó parte del equipo de Garrigues. 

Fruto de su dilatada experiencia profesional de más de diez años, participa en la orientación y defensa de aquéllos procedimientos administrativos y contenciosos – administrativos de especial dificultad técnica, tanto a nivel nacional como internacional. Asimismo, es especialista en abordar recursos de casación contenciosos – administrativos, de amparo ante el Tribunal Constitucional e impugnaciones ante instancias supranacionales como el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Igualmente, ha intervenido en procedimientos contenciosos – administrativos de máxima relevancia social como el Caso Alvia o la impugnación de la licitación de compra centralizada de Equipos de Protección Individual por parte de la Comunidad de Madrid, entre otros muchos.

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Natalia Montero Pavón

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Tras preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó al Departamento de Derecho Administrativo de la conocida firma Sanguino Abogados.

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Igualmente, interviene de forma regular ante la jurisdicción de lo Contencioso – Administrativo en todas sus instancias. 

Asimismo, compagina su labor como docente impartiendo puntualmente máster class sobre derecho público en la Universidad Loyola Andalucía

También ha asumido la dirección y orientación de diferentes cursos de experto en Derecho Administrativo, principalmente en las materias de responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa y contencioso – administrativo. 

Ostenta el cargo de coordinadora académica en Administrativando Business School.

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Director

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Con anterioridad, ha formado parte de firmas jurídicas internacionales, como Martínez Echevarría & Rivera Abogados, con cargos de dirección en el Área de Derecho Administrativo

Recientemente ha intervenido como coautor en el «Manual sobre el Contrato Menor», publicado por la Editorial Aranzadi. 

Asimismo, imparte jornadas docentes en la Sección de Derecho Administrativo de Economist & Jurist y Administrativando Abogados. Entre otros eventos, conviene destacar la formación sobre la posible nulidad de las sanciones administrativas impuestas durante los estados de alarma a consecuencia de la Covid-19. 

Ha defendido todo tipo de procedimientos de Derecho Administrativo y Contencioso – Administrativo y ante cualquier instancia.

Ostenta el cargo de director ejecutivo en Administrativando Business School.

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