I. ¿Qué es un impuesto?
En España los impuestos son definidos por la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, como tributos exigidos sin contraprestación cuyo hecho imponible está constituido por negocios, actos o hechos que ponen de manifiesto la capacidad económica del contribuyente, siendo así, ¿cuáles son los impuestos por vender una casa?
II. ¿Qué impuestos se pagan por vender una vivienda?
El ordenamiento jurídico español, regula los siguientes impuestos por vender una vivienda:
1.- El impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
a)¿En qué consiste?
Es un tributo de carácter personal y directo que grava, según los principios de igualdad, generalidad y progresividad, la renta de las personas físicas de acuerdo con su naturaleza y sus circunstancias personales y familiares, constituyendo el objeto de este impuesto la renta del contribuyente, entendida como la totalidad de sus rendimientos, ganancias y pérdidas patrimoniales y las imputaciones de renta que se establezcan por ley. En ese sentido, este impuesto por vender una casa grava precisamente la ganancia patrimonial obtenida, cuyo importe será la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.
b)¿Quién tiene la responsabilidad de pagar el impuesto por vender una casa?
La responsabilidad de pagar los impuestos por vender un piso, en este caso, corresponde al vendedor, quien estará obligado a incluir la ganancia patrimonial en su declaración de la renta, al año siguiente de haberse efectuado la referida venta.
c) ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable?
Por tratarse de un impuesto progresivo, el tipo impositivo aplicable, se va incrementando en función de la base liquidable, siendo así, tenemos:
- Hasta 12.450 euros en el que se paga un 19%.
- Hasta 20.199 euros con tipo del 24%.
- Hasta 35.199 euros con un 30%.
- Hasta 59.999 euros con un 37%
- Hasta 299.999 euros con un 45%
- A partir de 300.000 euros de 47%.
d) Exenciones aplicables.
En la venta de una vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta en algunos supuestos, como sería:
- La transmisión de la vivienda habitual con reinversión, en este caso, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (denominada en lo sucesivo LIRPF) y en el artículo 41 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero, cuando se transmite la vivienda habitual la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión puede resultar exenta cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.
- La transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, en estos casos, si la persona es mayor de 65 años o se trata de una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, no tendrá la obligación de declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión onerosa de la vivienda habitual. En ese sentido, y a los efectos exclusivos de la aplicación de esta exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión, tal y como lo establece el artículo 33 de la LIRPF, así como su disposición adicional decimoquinta.
2.- El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal).
a)¿En qué consiste?
De conformidad con lo previsto en la Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, se trata de un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. Este impuesto lo establece el ayuntamiento correspondiente y se calcula en función del valor catastral del suelo y el tiempo que ha pasado desde su adquisición.
b) ¿Quién debe efectuar el pago?
En este caso, será sujeto pasivo a título de contribuyente y en consecuencia el obligado a efectuar el pago de impuestos por vender una casa, en las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate, es decir, la persona que se configure como el vendedor.
Sin embargo, en los casos en que, el contribuyente (vendedor) sea una persona física no residente en España, la obligación de pago se traslada a la persona que adquiera, es decir, al comprador.
c) Tipo de gravamen.
El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.
d) ¿Cuándo se produce el devengo?
El impuesto se devengará cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.
En este caso, el vendedor estará obligado a presentar ante el ayuntamiento correspondiente la declaración que determine la ordenanza respectiva, conteniendo los elementos de la relación tributaria imprescindibles para practicar la liquidación procedente, esta declaración deberá ser presentada en el plazo de treinta días hábiles, a contar desde la fecha en que se produzca el devengo del Impuesto.
e) Exenciones.
Estarán exentos de este impuesto los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Sin embargo, para tener derecho a la exención se requiere que el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar no disponga, en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda, de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria. Se presumirá el cumplimiento de este requisito. No obstante, si con posterioridad se comprobara lo contrario, se procederá a girar la liquidación tributaria correspondiente.
3.- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
a) ¿En qué consiste?
Es un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles, se trata pues, de un impuesto municipal que se ha de pagar anualmente, pero que a los fines de los impuestos por vender una vivienda resulta de gran relevancia, encontrándose constituida su base imponible, por el valor catastral de los bienes inmuebles, la cual se determinará, notificará y será susceptible de impugnación conforme a lo dispuesto en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.
b) ¿Quién debe pagar el Impuesto?
La persona del vendedor es el responsable de efectuar el pago de este impuesto, hasta el día anterior a la firma, teniendo el comprador la obligación de asumir la parte proporcional desde la fecha en la cual se formalice la venta, de acuerdo con su tiempo de posesión del inmueble. Esto quiere decir que, si la venta se efectúa a inicios de año, corresponderá al vendedor sólo la parte proporcional a los días que mantuvo la posesión, mientras que, el comprador asumirá lo correspondiente al resto del año, una vez efectuada la venta.
III. ¿Qué otros pagos se deben asumir en la venta de una casa?
Además de los impuestos por vender un piso, existen otros pagos que debe asumir el vendedor, como sería el caso de:
1.- Los gastos de notaría.
De conformidad con lo previsto en el Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil, el vendedor deberá asumir, además de los impuestos por vender una vivienda, los gastos de otorgamiento de escrituras
2.- Los Certificados y trámites hipotecarios (en caso de proceder).
