I. ¿Qué es la exención por reinversión de vivienda habitual?
La exención por reinversión de vivienda habitual se encuentra regulada en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (en lo sucesivo, LIRPF), en las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
No obstante, cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
II. Condiciones que determinan la calificación de la vivienda como habitual
A los fines de la procedencia de la exención por reinversión de vivienda habitual, se deben cumplir con ciertas condiciones que se encuentran reguladas en el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero (en lo sucesivo, Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), y que precisamente, son las que determinan la calificación de vivienda habitual, en ese sentido, a efectos fiscales se considerará vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como:
- Celebración de matrimonio.
- Separación matrimonial.
- Traslado laboral.
- Obtención del primer empleo, o cambio de empleo.
- Otras análogas justificadas.
Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
III. ¿Cuándo se entiende que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual?
A los exclusivos efectos de la aplicación de la exención por reinversión de vivienda habitual, se entiende que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual, cuando de conformidad con lo previsto en el Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
IV. ¿Quiénes podrán gozar de la exención por reinversión de vivienda habitual?
Podrán gozar de la exención por reinversión de vivienda habitual, las ganancias patrimoniales que se obtengan en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
V. ¿Cuál es el plazo para llevar a cabo la exención por reinversión de vivienda habitual?
La reinversión del importe o la exención por reinversión de vivienda habitual obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual. A tales fines, se entiende que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Sin embargo, cuando la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio, su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Con relación al plazo para aplicar la exención por reinversión de vivienda habitual, la Sentencia Número 211/2021 de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, de fecha 17 de febrero de 2021, ha establecido que “La interpretación de los artículos 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, y 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, cuando la reinversión se materializa en una vivienda que se halla en fase de construcción, es la de que el plazo de dos años establecido reglamentariamente para reinvertir es aquel del que dispone el contribuyente, y debe contarse desde la transmisión de su vivienda, bastando a tal efecto -para dar cumplido el requisito- con que en dicho plazo reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante su entrega material, o de que la construcción de ésta haya ya concluido.
VI. ¿Qué sucede en aquellos casos en los cuales no se cumplen con las condiciones para la procedencia de la exención por reinversión de vivienda habitual?
El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas legal y reglamentariamente para la procedencia de la exención por reinversión de vivienda habitual determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.
