I. Notas introductorias sobre el proyecto de reparcelación
Somos plenamente conscientes de que cuando se altera un derecho tan importante como el de la vivienda y de la propiedad, ello genera preocupación en las personas afectadas. Pero una de las mejores opciones de permanecer tranquilo es estar informado y conocer cuáles son nuestros derechos en todo momento.
Nos centramos seguidamente en el proyecto de reparcelación, dado que pueda generar cierta incertidumbre y confusión al respecto. Es por ello, que si desea indagar sobre qué es un proyecto de reparcelación, cómo nos afecta y qué implicaciones tiene, le invitamos a seguir leyendo este artículo.
II. ¿Qué es la reparcelación?
La reparcelación es un instrumento o técnica urbanística mediante la que se distribuyen, de manera equitativa, las cargas y beneficios que devienen en la fase de ejecución del planeamiento. Consiste en la agrupación de las fincas iniciales sujetas a transformación para su modificación de acuerdo al plan urbanístico, su posterior adjudicación y en el caso que corresponda, el pago de la indemnización resultante.
Es decir, cuando abordamos el término de reparcelación, estamos haciendo referencia al proceso mediante el cual sustituimos las parcelas iniciales de una actuación urbanística por otras aptas para la edificación.
La reparcelación, como institución urbanística, se basa, tal y como hemos referido, en el principio de la distribución equitativa de las cargas y beneficios siendo esto, a lo largo de la evolución normativa urbanística, el principio fundamental sobre el que se ha vertebrado el sistema urbanístico.
Dicho principio vertebrador del sistema urbanístico se encuentra presente en varias fases del proceso urbanístico.
Es por ello que, de un lado, en la fase de planeamiento, lo vemos presente en las técnicas de reparto o sectorización, con el fin de fijar a cada una de ellas el aprovechamiento tipo.
De otro lado, en el caso de la fase de ejecución, nos encontramos con que la materialización de este principio se cristaliza en la reparcelación, que como hemos señalado, consiste en la técnica de agrupar fincas que, tras un proceso de transformación urbanística, se convierten en parcelas de acuerdo con el planeamiento urbanístico y aptas para su edificación.
III. ¿Dónde se encuentra regulado el proyecto de reparcelación?
Con carácter general, podemos encontrar la regulación del proyecto de reparcelación en el Título III del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
IV. Figuras similares en nuestra legislación: parcelación y concentraciones parcelarias
El término reparcelación y parcelación no puede emplearse indistintamente porque no responden al mismo instrumento urbanístico. En este sentido: mientras que la parcelación hace referencia a la actividad de dividir terrenos, fincas o parcelas, tanto en el plano urbanístico como rural, esto es, fracciona por primera vez un terreno y que, por norma general, pertenece a un único propietario, en los proyectos de reparcelación, como su propio nombre indica, se trata de una nueva segregación de una parcelación ya existente que afecta a varios propietarios, puesto que sólo cuando se trata de terrenos con pluralidad de propietarios, resulta necesario la ejecución de este tipo de técnica de ejecución urbanística.
Por otro lado, no debemos confundir el proyecto de reparcelación con el de concentración parcelaria. Éste último es un procedimiento de carácter técnico-administrativo, en virtud del cual, se agrupa y organiza la propiedad rústica para rentabilizar las explotaciones agrarias existentes.
Es decir, mediante la concentración parcelaria se aplica una técnica similar a la reparcelación, pero en suelo rural, de forma que las fincas dispersas que se encuentren en la zona sujeta a la concentración se sustituyen por vía de la subrogación real forzosa, por una finca de reemplazo con el objetivo de crear terrenos con estructuras y dimensiones adecuadas que fomenten y la reducción de costes y el aumento de la productividad.
V. ¿Cuál es la finalidad del proyecto de reparcelación?
Tal y como hemos venido señalando, el proyecto de reparcelación consiste en la sustitución de parcelas iniciales de un terreno, que por lo general se encuentran en una situación básica rural, por otras aptas para la edificación y permite cuantificar cuánto debe aportar cada propietario para sufragar equitativamente la ejecución de las obras de urbanización para convertir los terrenos en solares susceptibles de edificación.
Es por ello que uno de los objetos del proyecto de reparcelación es el reparto equitativo de los beneficios y cargas que se derivan de la ordenación urbanística de las fincas.
Junto con el anterior, podemos encontrarnos con que la finalidad del proyecto de reparcelación sea la regularización de las fincas de acuerdo con lo exigido con el planeamiento urbanístico aplicable.
Asimismo, el artículo 72 del Reglamento de Gestión Urbanística prevé que la reparcelación puede responder a la localización del aprovechamiento subjetivo en zonas aptas para la edificación de acuerdo con lo establecido en el Plan Urbanístico y a la localización sobre ciertas parcelas aptas para la edificación del aprovechamiento que corresponda a la Administración actuante.
VI. Competencia para tramitar y resolver el proyecto de reparcelación
La competencia para conocer y resolver el proyecto de reparcelación corresponde a los Ayuntamientos y a los órganos o entidades administrativas que tengan la potestad de ejecutar planes urbanísticos, teniendo como parte en los mismos, a los propietarios de los terrenos afectados y todos aquellos titulares de derechos e intereses que también puedan verse perjudicados.
VII. Requisitos formales del proyecto de reparcelación
El Reglamento de Gestión Urbanística antes mencionado dispone en su artículo 80, que para poder llevar a cabo la reparcelación es necesario la concurrencia de los siguientes dos requisitos:
(i) La existencia de un planeamiento urbanístico para cuya ejecución se requiera la reparcelación.
(ii) La elaboración de un proyecto de reparcelación que deberá ser aprobado de acuerdo con el procedimiento que veremos más adelante.
Dicho proyecto de reparcelación deberá estar integrado por una memoria, por el listado de propietarios y titulares de derechos e intereses afectados conteniendo la naturaleza y la cuantía de su derecho, una propuesta de adjudicación, la tasación de los derechos y bienes que deban extinguirse, la cuenta de liquidación provisional y los planos resultantes con la reparcelación.
VIII. Tipos de procedimientos de reparcelación existentes
Existen dos tipos de procedimientos para la aprobación y ejecución del proyecto de reparcelación: un procedimiento general y otro abreviado.
El procedimiento general se inicia automáticamente cuando se aprueba definitivamente la unidad sujeta a transformación urbanística, bien por la aprobación del planeamiento habilitante o bien por la aprobación de un plan parcial que delimita dicha unidad con posterioridad.
A continuación, se constituye la Comunidad Reparcelatoria que agrupa a los propietarios, a los titulares de derechos afectados y a la Administración competente que deberán diseñar el proyecto de reparcelación, el cual tiene que incluir todas las herramientas y técnicas necesarias para la transformación urbanística.
Una vez se tenga el proyecto de reparcelación con la totalidad de documentos antes especificados, éste deberá ser sometido a un procedimiento de información pública durante un mes, en el que se deberá proceder a la citación personal de los interesados.
Una vez finalizado el trámite de información pública y el de alegación contradictoria en el caso de que fuera necesario, se procederá a la aprobación del proyecto, con las modificaciones que en su caso se sucedan.
En el supuesto de que se denegase el proyecto de reparcelación, la Administración deberá aprobar otro en el plazo máximo de tres meses.
La resolución definitiva deberá ser publicada y notificada a todos los interesados, y se requerirá la cesión obligatoria de los terrenos necesarios para ejecutar el proyecto de reparcelación.
Por otro lado, nos encontramos con el procedimiento abreviado que a su vez se divide en tres tipos de procedimientos de reparcelación:
(i) La reparcelación voluntaria en el que todos los propietarios afectados aceptan el proyecto, formalizando dicha aceptación en escritura pública.
(ii) La reparcelación económica, la cual tiene lugar cuando en la unidad reparcelable existen edificaciones adecuadas y conformes al planeamiento, lo que no permite reparcelar los terrenos en un porcentaje mayor al 50% de la superficie de la unidad de ejecución.
(iii) Y, por último, la normalización de fincas, la cual únicamente será aplicable cuando no sea necesaria la distribución de beneficios y cargas entre los propietarios, pero sí sea necesario regularizar las fincas de acuerdo con lo exigido con el plan urbanístico vigente.
Por último, hemos de poner de manifiesto que el instituto de la caducidad no se aplica en los procedimientos en los que se lleva a cabo la aprobación del proyecto de reparcelación. Ilustrativa al respecto resulta ser la Sentencia de 16 de mayo de 2018 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, recurso n.º 248/2017, al disponer expresamente que: “(…) el procedimiento de aprobación de un proyecto de reparcelación no puede identificarse como un procedimiento en el que la Administración ejerce potestades sancionadoras o en general de intervención susceptible de producir efectos desfavorables”.
