Arrendamiento de bien inmueble patrimonial mediante adjudicación directa

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Os presentamos interesante artículo de nuestro colaborador Antonio Jesús Pérez Valderrama, abogado especialista en Derecho Administrativo.

El arrendamiento, es la figura jurídica más común a la hora de utilizar y gestionar los bienes patrimoniales por parte de los Entidades Locales.

Debemos definir dicha figura, como la puesta a disposición del uso y disfrute del bien a otra parte, en este caso tomamos como referencia la adjudicación directa a empresa privada, ya que la regulación jurídica hacia otras administración públicas es distinta, a cambio de un precio cierto y por un tiempo determinado. En definitiva, se trata de una cesión del bien patrimonial a diferencia de la cesión gratuita prevista para entes públicos, mediante una cesión onerosa.

En cuanto al marco jurídico sobre el arrendamiento de los bienes patrimoniales de las Entidades Locales, la legislación patrimonial a la que deberemos remitirnos, será la Ley 7/1999, de 29 de septiembre, de Bienes de las Entidades Locales; así como el Decreto 18/2006, de 24 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía y supletoriamente a la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

Reparando en la forma de adjudicación directa la misma, viene determinada como forma especial de adjudicación del arrendamiento, en los artículos 106.1 y 107.1 de la Ley 33/2003, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, como preceptos básicos y supletorios, disponiendo el artículo 124, de dicho texto lo siguiente:

Artículo 124 Procedimiento para el arrendamiento de inmuebles

1. Los arrendamientos se concertarán mediante concurso público o mediante el procedimiento de licitación restringida regulado en el apartado 4 de la disposición adicional decimoquinta, salvo que, de forma justificada y por las peculiaridades de la necesidad a satisfacer, las condiciones del mercado inmobiliario, la urgencia de la contratación debida a acontecimientos imprevisibles, o la especial idoneidad del bien, se considere necesario o conveniente concertarlos de modo directo.

Es decir, como regla general, los arrendamientos se concertarán mediante concurso público salvo que, de forma justificada y por las peculiaridades de la necesidad a satisfacer, las condiciones del mercado inmobiliario, la urgencia de la contratación debida a acontecimientos imprevisibles, o la especial idoneidad del bien, se considere necesario o conveniente concertarlos de modo directo.

Dichas circunstancias, deben ser muy tenidas en cuenta a la hora de determinarnos por la utilización de dicha figura para la adjudicación directa del bien, debiendo justificarse suficientemente en el expediente de adjudicación.

Sin embargo, la legislación autonómica regula de conformidad con los artículos 36 y 37 de la Ley 7/1999, de 29 de septiembre, de Bienes de las Entidades Locales, y su desarrollo en el Decreto 18/2006, de 24 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Andalucía, que la adjudicación de los arrendamientos podrá efectuarse en régimen de subasta pública, concurso o procedimiento negociado.

Es decir, existe una contradicción entre ambos preceptos, debiendo tener en cuenta esta parte el carácter básico del artículo 107.1 de la Ley estatal 33/2003, de conformidad con el epígrafe quinto de la Disposición Final Segunda de la LPAP que establece el carácter de legislación básica del artículo 107 apartado 1.

En este sentido el Tribunal Constitucional mediante Sentencia nº 162/2009, de 29 de junio, ratifica el carácter básico del referido precepto de la LPAP y ante la cuestión de inconstitucionalidad número 5568-2007, planteada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 1 de Huesca respecto del artículo 184.2 de la Ley de las Cortes de Aragón 7/1999, de 9 de abril, de Administración local de Aragón o, de modo alternativo, en relación con la disposición final segunda de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de patrimonio de las Administraciones públicas, y para dilucidar si el artículo 184.2 de la citada ley autonómica, análogo a nuestra legislación autonómica según artículo 92.1 del RBEL, que en aplicación de nuestra normativa autonómica es conforme a lo dispuesto en el artículo 149.1.18 de la Constitución Española o, de modo alternativo, si la disposición final segunda de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de patrimonio de las administraciones públicas, que declara el carácter básico del artículo 107.1 de esta Ley, atenta contra el anterior precepto constitucional.

Mediante la referida Sentencia se declara inconstitucional y nulo el artículo 184.2 de la Ley de las Cortes de Aragón 7/1999, de 9 de abril, de Administración local de Aragón, y en su consecuencia ratifica el carácter básico del artículo 107.1 de la LPAP.

Por lo tanto, expuesto esto, hay que tener en cuenta que en relación con esta materia resulta, por su carácter básico, de aplicación el artículo 107.1 de la LPAP, que regula que estos contratos se adjudicarán por concurso público, salvo que concurran las circunstancias determinantes de adjudicación directa que figuran en este mismo precepto, dichas circunstancias se tratan de conceptos jurídicos indeterminados que deberán precisarse y justificarse en el momento de su aplicación y resultan de vital importancia para poder realizar la adjudicación directa del bien patrimonial mediante esta forma jurídica.

Justificación que resulta necesaria, ya que implica una quiebra de los principios de publicidad, transparencia, concurrencia y objetividad, esto es, de igualdad de condiciones y oportunidades para todos los licitadores prevista en el también básico artículo 8 de la LPAP.

En este sentido, debemos tener en cuenta, que la adjudicación directa del bien pasaría por acreditar correctamente en el decreto de adjudicación las circunstancias concretas de la operación, basándola en las peculiaridades del bien, la limitación de la demanda, la urgencia resultante de acontecimientos imprevisibles o la singularidad de la operación. Así mismo, junto a la necesidad de motivación rigurosa, debemos destacar la discrecionalidad administrativa que tiene la Entidad Local para adjudicar el bien y que reconoce la sentencia del TJUE de 13 de diciembre de 2011, (Evropaïki Dynamiki/Comisión, T-377/07, apartado 22) la cual cita:

“amplia facultad de apreciación respecto de los elementos que hay que tener en cuenta para decidir adjudicar un contrato tras una licitación y que el control del Tribunal debe limitarse a comprobar el respeto de las normas de procedimiento y de motivación y la exactitud material de los hechos, así como la inexistencia de error grave y manifiesto de apreciación y de desviación de poder”.

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Adela Merino León

Abogada Senior

Tras su paso por otras firmas donde adquirió una sólida base jurídica, se incorpora a Administrativando Abogados, participando en la defensa de todo tipo de expedientes sobre derecho administrativo.

Entre otras materias, interviene en procedimientos relacionados con derecho de aguas, funcionarios, responsabilidad patrimonial, sanciones administrativas, contratación pública , urbanismo y recursos contenciosos administrativos de toda índole.

Además de asesorar a empresas nacionales e internacionales, participa en la defensa de infinidad de Administraciones y Organismos Públicos. 

Asimismo, se ha ocupado del diseño y elaboración de diferentes jornadas docentes sobre Derecho Administrativo en la escuela de formación Administrativando Business School.

Nuria Carrasco Sánchez

Directora Financiera y Relaciones Institucionales

Tras cursar Administración y Dirección de Empresas en la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales ETEA (actualmente, Loyola), durante más de veinte años de ejercicio profesional, ha asumido la dirección financiera y contable en compañías nacionales e internacionales dedicadas a diferentes sectores de actividad.

Asimismo, de forma simultánea, en buena parte de tales empresas, se ha ocupado de llevar a cabo funciones de representación institucional.

María José Amo Gago

Asociada Senior

Tras obtener premio extraordinario a su paso por la Universidad de Córdoba y preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó a Aguayo Abogados, como firma especialista en Derecho Administrativo (hoy integrada en Ejaso ETL Global). Posteriormente, formó parte del equipo de Garrigues. 

Fruto de su dilatada experiencia profesional de más de diez años, participa en la orientación y defensa de aquéllos procedimientos administrativos y contenciosos – administrativos de especial dificultad técnica, tanto a nivel nacional como internacional. Asimismo, es especialista en abordar recursos de casación contenciosos – administrativos, de amparo ante el Tribunal Constitucional e impugnaciones ante instancias supranacionales como el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Igualmente, ha intervenido en procedimientos contenciosos – administrativos de máxima relevancia social como el Caso Alvia o la impugnación de la licitación de compra centralizada de Equipos de Protección Individual por parte de la Comunidad de Madrid, entre otros muchos.

Ostenta el cargo de coordinadora de relaciones institucionales en Administrativando Business School.

Natalia Montero Pavón

Asociada

Tras preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó al Departamento de Derecho Administrativo de la conocida firma Sanguino Abogados.

Defiende procedimientos de suma relevancia en la totalidad de áreas que configuran el Derecho Administrativo. Entre otras materias, es especialista en aguas, minas, medio ambiente, función pública, responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa, contratación pública, urbanismo y procedimientos sancionadores. 

Igualmente, interviene de forma regular ante la jurisdicción de lo Contencioso – Administrativo en todas sus instancias. 

Asimismo, compagina su labor como docente impartiendo puntualmente máster class sobre derecho público en la Universidad Loyola Andalucía

También ha asumido la dirección y orientación de diferentes cursos de experto en Derecho Administrativo, principalmente en las materias de responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa y contencioso – administrativo. 

Ostenta el cargo de coordinadora académica en Administrativando Business School.

Antonio Pérez Valderrama

Director

Es profesor en Derecho Administrativo y contratación pública en el Instituto Superior de Derecho y Economía de Madrid.

Con anterioridad, ha formado parte de firmas jurídicas internacionales, como Martínez Echevarría & Rivera Abogados, con cargos de dirección en el Área de Derecho Administrativo

Recientemente ha intervenido como coautor en el «Manual sobre el Contrato Menor», publicado por la Editorial Aranzadi. 

Asimismo, imparte jornadas docentes en la Sección de Derecho Administrativo de Economist & Jurist y Administrativando Abogados. Entre otros eventos, conviene destacar la formación sobre la posible nulidad de las sanciones administrativas impuestas durante los estados de alarma a consecuencia de la Covid-19. 

Ha defendido todo tipo de procedimientos de Derecho Administrativo y Contencioso – Administrativo y ante cualquier instancia.

Ostenta el cargo de director ejecutivo en Administrativando Business School.

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