Suelos rústicos a efectos del Impuesto de Bienes inmuebles

A efectos del IBI, se considerarán rústicos (y por tanto, no sujetos a plusvalía), los terrenos transmitidos que sean urbanizables sin que aún haya sido aprobado el instrumento urbanístico de desarrollo).

La Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, de fecha 30 de mayo de 2014, rec. 2362/2013, tras una larga exposición de la normativa catastral y urbanística, en su Fundamento Jurídico Sexto, en interpretación del controvertido artículo 7.2 b) TRLCI, llega a la siguiente conclusión:

“(…), Antes al contrario, hay que entender que el legislador catastral, quiso diferenciar entre suelo de expansión inmediata, donde el plan delimita y programa actuaciones sin necesidad de posteriores trámites de ordenación, de aquel otro que, aunque sectorizado, carece de tal programación y cuyo desarrollo urbanístico queda pospuesto para el futuro, por lo que, a efectos catastrales, sólo pueden considerarse suelos de naturaleza urbana el suelo sectorizado ordenado, así como el suelo sectorizado no ordenado a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo. Antes de ese momento, el suelo tendrá, como la dice la sentencia recurrida EDJ 2013/67585, el carácter de rústico.

Si no se aceptara esta interpretación, perdería de sentido el último inciso del artículo 7.2 b) TRLCI, cuando dice que los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo, porque este momento no puede ser el momento de sectorización o delimitación del terreno urbanizable, si éste se disocia del momento de aprobación del instrumento urbanístico de desarrollo”.

Abunda la Sentencia, indicando que este razonamiento es el más acorde si interpretamos las normas catastrales y urbanísticas de forma conjunta, evitando con ello, que se graven bienes por un valor superior al real.

Lo que pretende evitar el Alto Tribunal, entiende esta parte, es considerar que un bien, de la mano del antigüo y desenfrenado “boom inmobiliario”, haya sido considerado como urbano (cuando había visos en el pasado de que llegase a serlo) y que, tras la crisis económica, casi con total seguridad nunca llegará a ostentar dicha condición urbanística (al menos en el medio plazo). Así, “escuchemos” lo dispuesto al respecto en su Fundamento Jurídico Séptimo de la indicada Sentencia de 30 de mayo de 2014:

“Es cierto, que la Ley 8/2007, de 18 de mayo, del Suelo, supuso un cambio en la configuración del derecho de propiedad, al reconocer lo que ella denomina dos situaciones básicas, el suelo rural y el suelo urbanizado, terminando así la diferenciación establecida por la Ley 6/1998, de 13 de abril, que distinguía entre suelo urbanizable o no urbanizable, urbano y el suelo de los municipios donde no existía planeamiento, y que los efectos de este cambio se circunscriben a las valoraciones a efectos de expropiación forzosa, venta o sustitución forzosa y responsabilidad patrimonial.

Sin embargo, si se desconectan completamente ambas normativas, nos podemos encontrar con valores muy diferentes, consecuencia de métodos de valoración distintos, de suerte que un mismo bien inmueble tenga un valor sustancialmente distinto según el sector normativo de que se trate, fiscal o urbanístico, no siendo fácil justificar que a efectos fiscales se otorgue al inmueble un valor muy superior al que deriva del TRLS, obligando al contribuyente a soportar en diversos tributos una carga fiscal superior, mientras que resulta comparativamente infravalorado a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial.

Por otra parte, como para calcular el valor catastral se debe tomar como referencia el valor de mercado, sin que, en ningún caso, aquel pueda superar a este último (art. 23.2 del TRLCI) si las ponencias de valor no reconocen la realidad urbanística, podríamos encontrarnos con inmuebles urbanizables sectorizados no ordenados con valor catastral del mercado, con posible vulneración del principio de capacidad económica, que no permite valorar tributariamente un inmueble por encima de su valor de mercado, porque se estaría gravando una riqueza ficticia o inexistente”.

Incluso, el Tribunal Supremo, blinda su interpretación, trayendo a colación las distintas normativas urbanísticas, que entienden que el suelo no será urbano, hasta tanto las tareas de urbanización no se hallen del todo culminadas, aseverando que es vital la conexión de esta normativa con la del Catastro.

En idéntico sentido al expuesto por el Alto Tribunal, traemos a colación, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid número 1306/2013, de 27 de septiembre, [JT\2012\1202], que afirma:

“[…] el inmueble será urbano a los efectos del IIVTNU cuando disponga materialmente de naturaleza urbana y cuando esté clasificado como urbano. Al último se equipara el declarado urbanizable que se halle incluido en sectores o ámbitos espaciales delimitados o respecto de los cuales se haya aprobado el instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo[…]”, así como que “la STS de fecha 26 de febrero de 2010, que reproduce el criterio de la STS de 26 de febrero de 2009, interpreta el artículo 7.2 de la Ley del Catastro, estableciendo que para considerar la naturaleza urbana de los terrenos es preciso que éstos se hallen sectorizados dentro del Suelo Urbanizable Programado y sometidos a un Plan de Actuación ya que no todas las fincas en el ámbito territorial de un municipio están sujetas a este Impuesto, que tiene como soporte los solares o el suelo urbano o el urbanizable programado o el que vaya adquiriendo esta última condición con arreglo a las normas urbanísticas, incluidas las contenidas en los Planes de Ordenación”.

Igualmente, STSJ de Madrid, de 27/09/2012, Rec. 536/2012, que razona que:

“La STS de fecha 26-2-2010, que reproduce el criterio de la STS 26-02-2009, Rc. 63/2007, EDJ 2009/32199, interpreta el art. 7.2 de la Ley del Catastro, establecido que para considerar la naturaleza urbana de los terrenos es preciso que éstos se hallen sectorizados dentro del Suelo Urbanizable Programado y sometidos a un Plan de Actuación, ya que no todas las fincas en el ámbito territorial de un municipio está sujetas a este Impuesto, que tiene como soporte los solares o el suelo urbano o el urbanizable programado o el que vaya adquiriendo esta última condición con arreglo a las normas urbanísticas, incluidas las contenidas en los Planes de Ordenación”.

Sentado cuanto antecede, conviene distinguir, por lo que ahora nos ocupa, dos clases de suelos:

De un lado, aquellos que están comprendidos en sectores, que el PGOU en cuestión establece su ordenación detallada sin necesidad de Plan Parcial o de otro instrumento de desarrollo. Son los llamados suelos ordenados o programados. En este supuesto, tales suelos son urbanos a efectos del IBI.

De otro lado, aquellos que igualmente se hallan incluidos en sectores, pero que para su desarrollo exigen un Plan Parcial o un Programa de Ejecución. En este supuesto, tales suelos no serán considerados como urbanos, a efectos del IBI, hasta tanto no sea aprobado definitivamente el instrumento de desarrollo.

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Abogada Senior

Tras su paso por otras firmas donde adquirió una sólida base jurídica, se incorpora a Administrativando Abogados, participando en la defensa de todo tipo de expedientes sobre derecho administrativo.

Entre otras materias, interviene en procedimientos relacionados con derecho de aguas, funcionarios, responsabilidad patrimonial, sanciones administrativas, contratación pública , urbanismo y recursos contenciosos administrativos de toda índole.

Además de asesorar a empresas nacionales e internacionales, participa en la defensa de infinidad de Administraciones y Organismos Públicos.

Asimismo, se ha ocupado del diseño y elaboración de diferentes jornadas docentes sobre Derecho Administrativo en la escuela de formación Administrativando Business School.

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Tras cursar Administración y Dirección de Empresas en la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales ETEA (actualmente, Loyola), durante más de veinte años de ejercicio profesional, ha asumido la dirección financiera y contable en compañías nacionales e internacionales dedicadas a diferentes sectores de actividad.

Asimismo, de forma simultánea, en buena parte de tales empresas, se ha ocupado de llevar a cabo funciones de representación institucional.

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Tras obtener premio extraordinario a su paso por la Universidad de Córdoba y preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó a Aguayo Abogados, como firma especialista en Derecho Administrativo (hoy integrada en Ejaso ETL Global). Posteriormente, formó parte del equipo de Garrigues.

Fruto de su dilatada experiencia profesional de más de diez años, participa en la orientación y defensa de aquéllos procedimientos administrativos y contenciosos – administrativos de especial dificultad técnica, tanto a nivel nacional como internacional. Asimismo, es especialista en abordar recursos de casación contenciosos – administrativos, de amparo ante el Tribunal Constitucional e impugnaciones ante instancias supranacionales como el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Igualmente, ha intervenido en procedimientos contenciosos – administrativos de máxima relevancia social como el Caso Alvia o la impugnación de la licitación de compra centralizada de Equipos de Protección Individual por parte de la Comunidad de Madrid, entre otros muchos.

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Asimismo, compagina su labor como docente impartiendo puntualmente máster class sobre derecho público en la Universidad Loyola Andalucía.

También ha asumido la dirección y orientación de diferentes cursos de experto en Derecho Administrativo, principalmente en las materias de responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa y contencioso – administrativo.

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Recientemente ha intervenido como coautor en el «Manual sobre el Contrato Menor», publicado por la Editorial Aranzadi.

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Ha defendido todo tipo de procedimientos de Derecho Administrativo y Contencioso – Administrativo y ante cualquier instancia.

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