Suelo Rústico o Rural: ¿Qué se puede construir y cómo valorarlo?

I.- ¿Qué es un terreno de suelo rústico o rural?

El suelo rústico también conocido como rural o no urbanizable, es una de las situaciones básicas del suelo, que se define como la porción de terreno que se encuentra fuera de los límites de una zona urbanizada o urbanizable, y cuyo destino no está referido al uso residencial o comercial.

II.- Normativa Estatal que regula el suelo rustico y su valoración.

La normativa urbanística que regula el suelo rústico y su valoración se encuentra comprendida por el:

  1. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
  2. Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

En cuanto a la ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, el artículo 148.3º de la Constitución Española, le confirió esta competencia a las Comunidades Autónomas.

III.- ¿Cuáles son los supuestos en los que ha de entenderse que un suelo se encuentra en la situación de rústico o rural?

Se entenderá que se está en situación de suelo rústico o rural, cuando:

  1. En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.
  2. El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización.

IV.- Facultades que contempla el derecho de propiedad de un suelo rústico.

Las facultades que contempla el derecho de propiedad en suelo rústico, incluye los mismos atributivos generales del derecho de propiedad, estos son, usar, disfrutar y disponer de estos (suelos rústicos), atendiendo a la realidad de su propia naturaleza.

V.- ¿Cuál es el uso que tiene el suelo rústico?

En España, los suelos o pertenecen a una situación de suelo rural o a suelos urbanizables, donde la variable del suelo rústico está preservada por la ordenación territorial y urbanística que evita su transformación mediante la urbanización incapacitándolos para llevar a cabo en ellos construcciones urbanizables, permitiendo su uso, única y exclusivamente a la explotación con una relación directa en cuanto a los recursos naturales. En ese sentido, el suelo rústico, tiene uso:

  1. Agrícola.
  2. Ganadero
  3. Forestal
  4. Cinegético.
  5. Cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.

No obstante, con carácter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la legislación de ordenación territorial y urbanística, podrán legitimarse actos y usos específicos que sean de interés público o social, que contribuyan a la ordenación y desarrollo rurales, o que hayan de emplazarse en el medio rural

VI.- ¿Qué contiene el derecho de propiedad sobre suelo rústico?

En el suelo que sea rústico, el derecho de propiedad incluye el deber de conservarlo, lo que supone:

  1. Costear y ejecutar las obras necesarias para mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, así como daños o perjuicios a terceros o al interés general, incluidos los medioambientales.
  2. Garantizar la seguridad o salud públicas.
  3. Prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas en los términos dispuestos por su legislación específica.
  4. Asegurar el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo.

No obstante lo anterior, cuando el suelo en situación rural no esté sometido al régimen de una actuación de urbanización, el propietario tendrá el deber de satisfacer las prestaciones patrimoniales que establezca, en su caso, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, para legitimar los usos privados del suelo no vinculados a su explotación primaria, así como el de costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de las instalaciones y construcciones autorizables, con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administración competente para su incorporación al dominio público, cuando deban formar parte del mismo.

De igual manera, cuando el suelo rústico esté sometido al régimen de una actuación de transformación urbanística, el propietario deberá asumir, como carga real, la participación en los deberes legales de la promoción de la actuación, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, así como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras, en su caso, al responsable de ejecutar la actuación, en los términos de la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

VII- Valoración del suelo rústico.

La valoración del suelo rústico, se efectuará sobre la base de los terrenos, las edificaciones, construcciones e instalaciones y las plantaciones y sembrados preexistentes, conforme a los criterios siguientes:

  1. Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

El valor del suelo rústico así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.

  1. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
  2. Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.

VIII_ ¿Cómo saber si un terreno es considerado suelo rústico?

Una de las opciones que se tiene para saber si un suelo es catalogado como rústico, es solicitando ante el Ayuntamiento respectivo, la cédula urbanística, dónde se indicará, además, la calificación sobre si es urbana, no urbanizable o urbanizable. Además, la información sobre la calificación y el uso principal de un terreno puede ser verificada en la Sede Electrónica del Catastro.

IX- Diferencias entre suelo rústico y suelo urbano.

La principal diferencia que se presenta entre el suelo rústico y el suelo urbano es que, en el último caso, hablamos de un suelo que puede ser edificado, mientras que el suelo rústico no. Asimismo, en el caso del suelo urbano se observa la presencia de servicios básicos urbanizados, mientras que, en el suelo rústico no. Por otra parte, el suelo rústico está preservado de la transformación mediante la urbanización, pero el suelo urbano está destinado a la construcción ya sea de tipo residencial, comercial, entre otras.

X- ¿Qué se puede construir en suelo rústico?

Si bien es cierto que el suelo rústico se caracteriza por no ser urbanizable, existen situaciones en las cuales de manera excepcional está permitido llevar a cabo construcciones en suelo rústico, tales como:

  1. La construcción de algunas estructuras como viviendas secundarias o casas de campo, siempre y cuando cumplan con las regulaciones y normativas correspondientes.
  2. La construcción de infraestructuras necesarias para la explotación agrícola, ganadera o forestal, como ejemplo de ello, se puede mencionar, granjas, establos, instalaciones agrícolas, etc. También se permite la construcción de infraestructuras turísticas como casas rurales o albergues, estaciones de tratamiento de agua o residuos, siempre y cuando cumplan con las regulaciones y normativas correspondientes.

XI.- ¿Qué sucede si se construye o edifica en suelo rústico?

El Código Penal Español, establece en su artículo 319, que cuándo se lleven a cabo obras de urbanización, construcción o edificación no autorizables en el suelo no urbanizable, se impondrá:

  1. Pena de prisión de uno a tres años.
  2. Multa de doce a veinticuatro meses, salvo que el beneficio obtenido por el delito fuese superior a la cantidad resultante en cuyo caso la multa será del tanto al triplo del montante de dicho beneficio.
  3. Inhabilitación especial para profesión u oficio por tiempo de uno a cuatro años, a los promotores, constructores o técnicos directores.

No obstante, además los jueces o tribunales, motivadamente, podrán ordenar, a cargo del autor del hecho, la demolición de la obra y la reposición a su estado originario de la realidad física alterada.

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Adela Merino León

Asociada

Tras su paso por otras firmas donde adquirió una sólida base jurídica, se incorpora a Administrativando Abogados, participando en la defensa de todo tipo de expedientes sobre derecho administrativo.

Entre otras materias, interviene en procedimientos relacionados con derecho de aguas, funcionarios, responsabilidad patrimonial, sanciones administrativas, contratación pública , urbanismo y recursos contenciosos administrativos de toda índole.

Además de asesorar a empresas nacionales e internacionales, participa en la defensa de infinidad de Administraciones y Organismos Públicos.

Asimismo, se ha ocupado del diseño y elaboración de diferentes jornadas docentes sobre Derecho Administrativo en la escuela de formación Administrativando Business School.

Nuria Carrasco Sánchez

Directora Financiera y Relaciones Institucionales

Tras cursar Administración y Dirección de Empresas en la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales ETEA (actualmente, Loyola), durante más de veinte años de ejercicio profesional, ha asumido la dirección financiera y contable en compañías nacionales e internacionales dedicadas a diferentes sectores de actividad.

Asimismo, de forma simultánea, en buena parte de tales empresas, se ha ocupado de llevar a cabo funciones de representación institucional.

María José Amo Gago

Directora

Tras obtener premio extraordinario a su paso por la Universidad de Córdoba y preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó a Aguayo Abogados, como firma especialista en Derecho Administrativo (hoy integrada en Ejaso ETL Global). Posteriormente, formó parte del equipo de Garrigues.

Fruto de su dilatada experiencia profesional de más de diez años, participa en la orientación y defensa de aquéllos procedimientos administrativos y contenciosos – administrativos de especial dificultad técnica, tanto a nivel nacional como internacional. Asimismo, es especialista en abordar recursos de casación contenciosos – administrativos, de amparo ante el Tribunal Constitucional e impugnaciones ante instancias supranacionales como el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Igualmente, ha intervenido en procedimientos contenciosos – administrativos de máxima relevancia social como el Caso Alvia o la impugnación de la licitación de compra centralizada de Equipos de Protección Individual por parte de la Comunidad de Madrid, entre otros muchos.

Ostenta el cargo de coordinadora de relaciones institucionales en Administrativando Business School.

Natalia Montero Pavón

Asociada

Tras preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó al Departamento de Derecho Administrativo de la conocida firma Sanguino Abogados.

Defiende procedimientos de suma relevancia en la totalidad de áreas que configuran el Derecho Administrativo. Entre otras materias, es especialista en aguas, minas, medio ambiente, función pública, responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa, contratación pública, urbanismo y procedimientos sancionadores.

Igualmente, interviene de forma regular ante la jurisdicción de lo Contencioso – Administrativo en todas sus instancias.

Asimismo, compagina su labor como docente impartiendo puntualmente máster class sobre derecho público en la Universidad Loyola Andalucía.

También ha asumido la dirección y orientación de diferentes cursos de experto en Derecho Administrativo, principalmente en las materias de responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa y contencioso – administrativo.

Ostenta el cargo de coordinadora académica en Administrativando Business School.

Antonio Pérez Valderrama

Director

Es profesor en Derecho Administrativo y contratación pública en el Instituto Superior de Derecho y Economía de Madrid.

Con anterioridad, ha formado parte de firmas jurídicas internacionales, como Martínez Echevarría & Rivera Abogados, con cargos de dirección en el Área de Derecho Administrativo.

Recientemente ha intervenido como coautor en el «Manual sobre el Contrato Menor», publicado por la Editorial Aranzadi.

Asimismo, imparte jornadas docentes en la Sección de Derecho Administrativo de Economist & Jurist y Administrativando Abogados. Entre otros eventos, conviene destacar la formación sobre la posible nulidad de las sanciones administrativas impuestas durante los estados de alarma a consecuencia de la Covid-19.

Ha defendido todo tipo de procedimientos de Derecho Administrativo y Contencioso – Administrativo y ante cualquier instancia.

Ostenta el cargo de director ejecutivo en Administrativando Business School.

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