Licencia de primera ocupación: ¿Qué es?, requisitos y ¿para qué sirve?

I. ¿Qué es la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación —también denominada, en algunas Comunidades Autónomas, declaración responsable de primera ocupación o licencia de primera utilización— es el título urbanístico mediante el cual el Ayuntamiento verifica que una obra ya finalizada se ha ejecutado conforme al proyecto técnico autorizado y a la licencia urbanística concedida. Se trata, por tanto, de un mecanismo de control municipal posterior a la ejecución de la obra, dirigido a confirmar que la realidad física del inmueble se ajusta a la legalidad urbanística. Su finalidad es comprobar que lo construido se corresponde con lo aprobado y que el inmueble reúne las condiciones urbanísticas, técnicas, ambientales, de seguridad y habitabilidad exigidas por la normativa aplicable. ¿Se enfrenta a trabas burocráticas o a una denegación municipal al tramitar este documento? En Administrativando Abogados, despacho especializado en Derecho Administrativo y Urbanístico, contamos con un equipo experto para asesorarle en la obtención de la licencia de primera ocupación, la legalización del inmueble y la defensa de sus derechos frente al Ayuntamiento.

II. ¿Cuáles son los requisitos para solicitar la licencia de primera ocupación?

Para que la Administración local conceda la licencia de primera ocupación, es preciso aportar la siguiente documentación técnica y legal:

1. Certificado Final de Obra, emitido por la dirección facultativa -arquitecto y arquitecto técnico-, y visado por los colegios profesionales correspondientes.
2. Proyecto final de obra, el cual aplica, en caso de haberse introducido modificaciones sustanciales respecto al proyecto inicial aprobado.
3. Certificado de eficiencia energética, que es un documento obligatorio de la edificación terminada y registrado en el órgano autonómico competente.
4. Boletines de instalaciones, que son los justificantes de alta y conformidad de las instalaciones de agua, electricidad, gas, telecomunicaciones y protección contra incendios.
5. Justificante del pago de tasas e impuestos, que sería la liquidación de la tasa por prestación de servicios urbanísticos y, si procede, el ajuste del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.
6. Licencia ambiental o de actividad, la cual es necesaria cuando el inmueble vaya a destinarse a usos comerciales, industriales o de concurrencia pública.

III. ¿Para qué sirve la licencia de primera ocupación?

La obtención de la licencia de primera ocupación tiene efectos jurídicos y prácticos inmediatos en el tráfico inmobiliario y urbanístico, siendo así, sirve para:

1. Autorizar legalmente el uso y la residencia en el inmueble conforme al planeamiento urbanístico.
2. La Contratación de suministros definitivos, ya que se constituye como un requisito indispensable exigido por las compañías distribuidoras para contratar el alta definitiva de agua, luz, gas y telecomunicaciones.
3. Permitir la cancelación de la condición resolutoria en la declaración de obra nueva y su correcta inscripción en el Registro de la Propiedad como edificación terminada.
4. La comercialización y financiación, toda vez que, resulta imprescindible para formalizar préstamos hipotecarios y constituye un elemento clave en la compraventa o alquiler de la propiedad, otorgando seguridad jurídica a los adquirentes.

IV. ¿La declaración responsable ha sustituido a la licencia de primera ocupación?

Sí, en la gran mayoría de los casos y municipios españoles la declaración responsable ha sustituido a la licencia previa de primera ocupación. Sin embargo, esta sustitución no es absoluta ni automática en el 100% de los supuestos. Por ejemplo, la declaración responsable sustituye a la licencia de primera ocupación, en situaciones de primera ocupación habituales, como:

1. Edificaciones de nueva planta cuyas obras hayan finalizado completamente conforme a la licencia de edificación/construcción concedida.
2. Obras de reforma integral, modificación o ampliación de edificios existentes.
3. Cambios de uso del inmueble, por ejemplo, la conversión de un local comercial a vivienda.

No obstante, existen excepciones donde las leyes autonómicas o las ordenanzas municipales siguen exigiendo tramitar una licencia tradicional de concesión previa o licencia de primera ocupación, como sería el caso de:

1. Inmuebles protegidos o de Interés Cultural, tales como, edificios del patrimonio histórico, artístico o con un grado especial de protección urbanística o ambiental.
2. Obras que sufrieron modificaciones sustanciales, esto quiere decir que, si durante la edificación la obra se desvió notablemente del proyecto inicial autorizado y no se legalizó mediante una modificación de licencia, no cabe declaración responsable y se exige revisión e inspección previa.
3. Construcciones en suelo no urbanizable o rústico, ya que debido al riesgo ambiental o territorial que implican, en varias comunidades autónomas, los inmuebles situados en suelo rústico o en régimen especial de protección siguen sometidos a licencia previa.
4. Sustitución de edificación irregular / Fuera de ordenación.

V. ¿La licencia de primera ocupación, tiene caducidad?

La licencia de primera ocupación, no caduca, ya que acredita la conformidad de la obra cuando se finalizó. Sin embargo, en algunas Comunidades Autónomas existe la figura de la licencia de segunda o sucesivas ocupaciones -o renovación de habitabilidad-, la cual sí debe tramitarse periódicamente -habitualmente cada 10 o 15 años-, o tras realizar reformas de gran calado, alquileres de vivienda turística o transmisiones de propiedad.

VI. ¿Qué diferencia existe entre la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad?

La licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad son dos documentos administrativos obligatorios en España relacionados con el uso de viviendas, pero tienen naturalezas, finalidades y momentos de tramitación diferentes, a saber:

1. La Licencia de Primera Ocupación: Es un acto administrativo de control urbanístico. Su objetivo es certificar que una obra nueva, de ampliación o de gran rehabilitación se ha ejecutado conforme al proyecto técnico autorizado y a la licencia de obras concedida, mientras que, la Cédula de Habitabilidad, es un documento administrativo de carácter sanitario y técnico, que certifica que una vivienda reúne los requisitos mínimos de habitabilidad -superficie útil, altura de techos, salubridad, ventilación, instalaciones básicas, etc.-, para que pueda ser habitada por personas con dignidad y seguridad.
2. La Licencia de Primera Ocupación, es de competencia municipal. Se solicita en el ayuntamiento correspondiente de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble. Por su parte, la Cédula de Habitabilidad es una competencia autonómica, su regulación, vigencia y exigencia varían significativamente según la Comunidad Autónoma.
3. La Licencia de Primera Ocupación, se tramita una sola vez en la vida del inmueble, inmediatamente después de finalizar la construcción de una obra nueva o una rehabilitación integral. Mientras que, la Cédula de Habitabilidad, tiene un carácter periódico, por lo general, caduca a los 5, 10 o 15 años (según la normativa de cada comunidad autónoma), por lo que debe renovarse cuando caduca o cuando se va a realizar una transmisión de la propiedad o un nuevo contrato de arrendamiento.

VII. ¿Qué recursos o vías legales existen si el Ayuntamiento deniega la licencia de primera ocupación?

Cuando un Ayuntamiento deniega la licencia de primera ocupación —o rechaza la declaración responsable o título equivalente previsto por la normativa autonómica—, el interesado dispone de vías de impugnación tanto en sede administrativa como judicial para combatir la decisión municipal.

1. En vía administrativa.

Si el Ayuntamiento dicta una resolución expresa denegatoria, podrá interponerse, con carácter general:

1. Recurso potestativo de reposición: Procede ante el mismo órgano municipal que dictó la resolución —Alcaldía, Concejalía delegada o Junta de Gobierno Local—, cuando el acto ponga fin a la vía administrativa. En este recurso pueden alegarse errores en los informes técnicos o jurídicos municipales, una incorrecta interpretación del planeamiento, la adecuación de la obra al proyecto autorizado o el cumplimiento de los requisitos exigidos para la primera ocupación.
2. Recurso de alzada: Sólo procederá de forma excepcional, cuando la resolución haya sido dictada por un órgano municipal cuyos actos no pongan fin a la vía administrativa. En la práctica local es menos frecuente, ya que muchas resoluciones municipales agotan directamente dicha vía.

Asimismo, si transcurre el plazo legal máximo para resolver sin que el Ayuntamiento notifique resolución, podrá producirse silencio administrativo en los términos previstos por la normativa aplicable. No obstante, en materia urbanística debe recordarse que el silencio no permite adquirir facultades contrarias al planeamiento o a la legalidad urbanística.

2. En vía judicial.

Si el recurso administrativo es desestimado, o si el interesado opta por no interponer reposición, podrá acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa mediante la interposición del correspondiente recurso contencioso-administrativo. En esta vía podrá solicitarse la anulación de la resolución denegatoria y, en su caso, el reconocimiento del derecho a obtener la licencia de primera ocupación cuando se acredite que la obra se ajusta al proyecto autorizado, a la licencia concedida y a la normativa urbanística aplicable. Ante una denegación injustificada, una interpretación municipal restrictiva o la falta de respuesta del Ayuntamiento, en Administrativando Abogados ponemos a su disposición nuestra experiencia en litigios urbanísticos para diseñar la estrategia adecuada, interponer los recursos procedentes y defender sus derechos e intereses patrimoniales con las máximas garantías.