¿Qué es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía?

I. Cuestiones introductorias

El Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, es junto con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, uno de los impuestos más conocidos por los españoles.

En este artículo analizaremos en qué consiste este impuesto, quien está sujeto a su pago, cómo se calcula y cuáles son los plazos para ello, entre otras cuestiones.

II. ¿Qué es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía?

El Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos es un impuesto potestativo, de carácter municipal, cuyo objeto es gravar, tal y como su nombre indica, el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento de su transmisión.

Por consiguiente, podemos destacar que este impuesto se configura como un tributo directo, de carácter real y devengo instantáneo tal y como viene previsto en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en adelante, “LRHL”).

La libertad de la que cuentan los Ayuntamientos para imponer potestativamente este impuesto responde al principio de autonomía financiera que poseen para decidir de qué fuente quieren obtener sus ingresos. Esta autonomía se ve reforzada con el carácter potestativo de algunos impuestos como el que aquí nos concierne, pues se deja en manos del Consistorio la decisión de exigirlos o no.

El hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía es el incremento de valor de los terrenos que se pone de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos o cualquier derecho real sobre él.

III. ¿Qué negocios jurídicos puede devengar la plusvalía?

En relación con los negocios jurídicos que puede devengar el pago del Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, nos encontramos:

(i) Los que suponen una transmisión de la propiedad: compraventa, permuta, donación, excesos de adjudicación, subasta judicial, expropiación, usucapión.

(ii) Derechos reales de goce limitativos de la propiedad como el usufructo vitalicio, habitación, concesiones administrativas o servidumbres.

El momento de devengo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía depende del negocio jurídico que lo origina, es por ello que en el caso de que se devengue por la transmisión de la propiedad, bien sea onerosa o gratuita, mortis causa o inter vivos, lo es en la fecha de la transmisión.

Si la plusvalía municipal se originó como consecuencia de la constitución o transmisión de un derecho real de los mencionados anteriormente, el momento de devengo será en la fecha en que tenga lugar dicha constitución o transmisión.

IV. La base imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía

La base imponible del Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos se calcula sobre el incremento del valor de los terrenos como consecuencia de su transmisión o de la constitución o cesión de un derecho real de goce sobre el mismo.

En cuanto al cálculo de la base imponible, en la actualidad conviven dos métodos de determinación excluyentes el uno del otro. Queda a opción del sujeto pasivo escoger qué método quiere emplear.

De un lado, el método de cálculo objetivo requiere de una pequeña aclaración previa. Y es que, en un primer momento, este método fue declarado inconstitucional por la Sentencia del Tribunal Constitucional 4433/2020, de 26 de octubre de 2021, al considerar que siempre había una plusvalía en la transmisión del suelo, cuando el incremento del precio, como hemos podido ver en momentos de crisis económica, puede resultar negativo.

Es por ello, que tras la declaración de inconstitucionalidad, el Gobierno, el 9 de noviembre de ese mismo año, publicó el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se realizaron las modificaciones necesarias para convertir en constitucional el método de cálculo objetivo de nuevo, conllevando a que no se pagaría la plusvalía municipal si no se obtiene una ganancia.

El método objetivo intenta reflejar la evolución del mercado inmobiliario y por ello se calcula mediante la aplicación del coeficiente que aprueben los Ayuntamientos al valor catastral del suelo. Dicho coeficiente, no podrá superar el indicado por la Ley en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble.

Por otro lado, tenemos el método de cálculo real que se realiza en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.

V. Plazos de presentación de la declaración de la Plusvalía Municipal

La gestión de este Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos se realiza mediante la presentación, por parte de los sujetos pasivos, de la declaración del tributo que la Ordenanza Municipal correspondiente ordene.

Esta declaración deberá contener todos los elementos necesarios para practicar la liquidación correspondiente y deberá ir acompañada de los documentos en los que conste el negocio jurídico que ha dado lugar a la imposición del tributo.

El plazo de presentación de la declaración es de 30 días en el caso de que el negocio jurídico que ha dado lugar a su devengo sea un acto inter vivos, y será de 6 meses prorrogables hasta un año en el caso de actos mortis causa.

VI. ¿Qué sucede si se declara nulo, se rescinde o se resuelve el negocio jurídico que dio lugar a la Plusvalía Municipal?

En el caso de que se declare nulo, se rescinda o resuelva el acto o contrato que originó el devengo del Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, el sujeto pasivo tendrá derecho a solicitar la devolución del impuesto satisfecho, siempre y cuando la causa de dicha rescisión no sea el incumplimiento de sus obligaciones.

En el caso de que el negocio quede sin efecto por mutuo acuerdo de las partes, no se procederá a la devolución de la Plusvalía Municipal.

VII. ¿Quién es el sujeto pasivo de la Plusvalía Municipal?

La LRHL establece que el sujeto pasivo del Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos es aquél que obtiene la ganancia que supone el incremento de valor del terreno, es decir, en el caso de las transmisiones de la propiedad o la constitución o transmisión de derechos reales a título lucrativo, aquella persona a favor de quien se constituya o transmita el terreno o el derecho real de que se trate.

Si por el contrario, los negocios antes mencionados se realizan a título oneroso, el sujeto pasivo de la Plusvalía Municipal corresponde a quien transmita el terreno o el derecho real, es decir, al donatario, al vendedor y a los herederos.

VIII. Supuestos no sujetos a la Plusvalía Municipal

Tal y como hemos visto, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía viene a gravar el incremento de valor que se deriva de la transmisión de un terreno de naturaleza urbana o de la constitución o transmisión de un derecho real sobre dicho terreno.

A continuación, os especificamos algunas operaciones que no están sujetas a este tributo municipal potestativo:

(i) Los incrementos de valor que experimenten los terrenos calificados como rústicos a efectos del Impuesto de Bienes Inmuebles.

(ii) Las aportaciones de bienes y derechos que se realicen a favor de la sociedad conyugal por parte de uno de los cónyuges.

(iii) Aquellas transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos como consecuencia de nulidad, separación, divorcio.

(iv) Como consecuencia de la inconstitucionalidad antes mencionada, tampoco quedan sujetos a la plusvalía aquellas transmisiones de bienes en los que no exista un incremento de valor.

(v) Las transmisiones o aportaciones que se realicen a la Sociedad de Gestión De Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en la ley.

(vi) La transmisión o constitución de algún derecho de servidumbre.

(vii) La transmisión de algún bien catalogado como de interés cultural según la ley 16/1985.

(viii) Aquellas transmisiones cuyo sujeto pasivo recaiga en alguno de los sujetos recogidos en la LRHL, como: el Estado, CCAA y EELL a las que pertenece el municipio; instituciones benéficas; entidades gestoras de la Seguridad Social; titulares de concesiones respecto de terrenos afectos a ellas, etc.

(ix) Por último, la jurisprudencia ha venido estableciendo que tampoco están sujetos a plusvalía: las adjudicaciones por cooperativas, consolidaciones del dominio, la disolución de comunidades, excesos de adjudicación en el marco de una herencia, entre otros.

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Adela Merino León

Abogada Senior

Tras su paso por otras firmas donde adquirió una sólida base jurídica, se incorpora a Administrativando Abogados, participando en la defensa de todo tipo de expedientes sobre derecho administrativo.

Entre otras materias, interviene en procedimientos relacionados con derecho de aguas, funcionarios, responsabilidad patrimonial, sanciones administrativas, contratación pública , urbanismo y recursos contenciosos administrativos de toda índole.

Además de asesorar a empresas nacionales e internacionales, participa en la defensa de infinidad de Administraciones y Organismos Públicos.

Asimismo, se ha ocupado del diseño y elaboración de diferentes jornadas docentes sobre Derecho Administrativo en la escuela de formación Administrativando Business School.

Nuria Carrasco Sánchez

Directora Financiera y Relaciones Institucionales

Tras cursar Administración y Dirección de Empresas en la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales ETEA (actualmente, Loyola), durante más de veinte años de ejercicio profesional, ha asumido la dirección financiera y contable en compañías nacionales e internacionales dedicadas a diferentes sectores de actividad.

Asimismo, de forma simultánea, en buena parte de tales empresas, se ha ocupado de llevar a cabo funciones de representación institucional.

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Tras obtener premio extraordinario a su paso por la Universidad de Córdoba y preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó a Aguayo Abogados, como firma especialista en Derecho Administrativo (hoy integrada en Ejaso ETL Global). Posteriormente, formó parte del equipo de Garrigues.

Fruto de su dilatada experiencia profesional de más de diez años, participa en la orientación y defensa de aquéllos procedimientos administrativos y contenciosos – administrativos de especial dificultad técnica, tanto a nivel nacional como internacional. Asimismo, es especialista en abordar recursos de casación contenciosos – administrativos, de amparo ante el Tribunal Constitucional e impugnaciones ante instancias supranacionales como el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Igualmente, ha intervenido en procedimientos contenciosos – administrativos de máxima relevancia social como el Caso Alvia o la impugnación de la licitación de compra centralizada de Equipos de Protección Individual por parte de la Comunidad de Madrid, entre otros muchos.

Ostenta el cargo de coordinadora de relaciones institucionales en Administrativando Business School.

Natalia Montero Pavón

Asociada

Tras preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó al Departamento de Derecho Administrativo de la conocida firma Sanguino Abogados.

Defiende procedimientos de suma relevancia en la totalidad de áreas que configuran el Derecho Administrativo. Entre otras materias, es especialista en aguas, minas, medio ambiente, función pública, responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa, contratación pública, urbanismo y procedimientos sancionadores.

Igualmente, interviene de forma regular ante la jurisdicción de lo Contencioso – Administrativo en todas sus instancias.

Asimismo, compagina su labor como docente impartiendo puntualmente máster class sobre derecho público en la Universidad Loyola Andalucía.

También ha asumido la dirección y orientación de diferentes cursos de experto en Derecho Administrativo, principalmente en las materias de responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa y contencioso – administrativo.

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Director

Es profesor en Derecho Administrativo y contratación pública en el Instituto Superior de Derecho y Economía de Madrid.

Con anterioridad, ha formado parte de firmas jurídicas internacionales, como Martínez Echevarría & Rivera Abogados, con cargos de dirección en el Área de Derecho Administrativo.

Recientemente ha intervenido como coautor en el «Manual sobre el Contrato Menor», publicado por la Editorial Aranzadi.

Asimismo, imparte jornadas docentes en la Sección de Derecho Administrativo de Economist & Jurist y Administrativando Abogados. Entre otros eventos, conviene destacar la formación sobre la posible nulidad de las sanciones administrativas impuestas durante los estados de alarma a consecuencia de la Covid-19.

Ha defendido todo tipo de procedimientos de Derecho Administrativo y Contencioso – Administrativo y ante cualquier instancia.

Ostenta el cargo de director ejecutivo en Administrativando Business School.

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