I. ¿Qué se entiende por finca?
Conforme a lo previsto en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, se entiende por finca la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tendrá la consideración de finca registral.
Por otro lado, se entiende por parcela la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso; o sólo uso, urbanístico independiente.
Mientras que, se entiende por solar aquella porción de terreno destinada a la construcción, que ha cumplido los requisitos urbanísticos para ello, incluyendo el acceso a servicios básicos como agua, electricidad y alcantarillado, o que cumple la normativa para ser urbanizado.
En consecuencia, se observa que no siempre una finca es una parcela, al no tener atribuido el carácter de edificable y uso. Asimismo, no toda parcela es un solar, al no contar esta con los servicios básicos característicos de un solar. No obstante, un solar siempre poseerá las características de una parcela y una finca.
Visto de ese modo, desde la perspectiva técnica y legal correspondiente en materia urbanística, es necesario saber cuáles son las diferencias entre finca, parcela y solar, en virtud de que, como hemos mencionado, las mismas presentan características diferentes, las cuales resultan ser definitorias de lo que se puede o no efectuar en los referidos terrenos.
II. ¿Cómo se clasifican las parcelas?
Las parcelas pueden clasificarse de acuerdo a:
- Su forma, pudiendo ser regular o irregular.
- Su tamaño, sea de gran o reducida extensión o de reducida.
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Sus límites, encontrándonos de esta manera con parcelas que tienen la connotación de abiertas, al no existir en ellas ninguna separación física entre dos parcelas; o cerradas cuando presentan algunos límites físicos, como sería el caso de muros o elementos que se constituyan como una frontera.
III. ¿Cómo se clasifican las fincas?
Las fincas pueden clasificarse en:
- Fincas rústicas, cuando las mismas se encuentran destinadas a la explotación bien sea agrícola, ganadera, forestal o de caza.
- Fincas industriales, ya que se encuentran destinadas al sector manufacturero, por lo que, en las mismas se permite la construcción de industrias, fábricas o empresas destinadas al sector secundario.
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Fincas urbanas, en las cuales se puede llevar a cabo la construcción de viviendas, en cumplimiento del planeamiento urbanístico al que pertenezca la zona, toda vez que, este es el instrumento que establece los parámetros y condiciones para la edificabilidad de las mismas, siendo así, las fincas urbanas se configuran de esta manera, en fincas de mayor valor económico.
IV. ¿Cuáles son los aspectos característicos de un solar?
En primer lugar, se debe mencionar que cualquier terreno, para ostentar la condición de solar, debe tener asignado un aprovechamiento y aspectos técnicos como: alineaciones; declives: o ángulos, entre otros aspectos previstos legalmente, con lo cual se determinará la edificación permitida.
Asimismo, un solar involucra la conexión con el resto del ordenamiento urbano, mediante calles y redes según se indiquen en el Plan General de Urbanismo, por lo que no se puede edificar en parcelas o fincas que no estén catalogadas como solares.
Estos solares, a su vez, cuentan, entre otros, con los siguientes servicios urbanos básicos:
- Alumbrado público.
- Acceso peatonal y rodado.
- Salida y evacuación a la red de saneamiento de aguas negras.
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Cuenta con suministro de agua potable y energía eléctrica.
V. Diferencias entre finca, parcela y solar
Si bien es cierto que lingüísticamente finca, parcela y solar, pueden llegar a considerarse sinónimos, en realidad su tratamiento legal plantea diferencias entre finca, parcela y solar, que radican, principalmente, en lo siguiente: el término finca hace alusión a cualquier propiedad o extensión de tierra, sea esta rústica o urbana y no se identifica a través de ella, si la misma es edificable o no; por su parte, cuando se habla de parcela, se hace referencia a una porción de terreno que se encuentra delimitada por linderos, la cual puede ser rústica o urbana y puede estar o no preparara para su edificación; mientras que, el término solar, hace referencia a una parcela urbana que cuenta con los servicios urbanos básicos o requisitos urbanísticos para su edificación.
