I. ¿Qué se entiende por obras ilegales?
Una obra ilegal es aquella intervención o construcción que se realiza sin haber obtenido el correspondiente título habilitante —como la licencia urbanística, la declaración responsable o la comunicación previa— exigido por la normativa. En otras palabras, se considera obra ilegal cualquier actuación material de edificación, reforma o modificación que se ejecute sin el permiso oficial otorgado por la Administración competente para autorizarla.
II. Clasificación de las obras ilegales.
Con carácter previo a definir la estrategia a seguir como defensa ante una denuncia por obra ilegal, o incluso procedimiento incoado de oficio por la administración competente para velar por la legalidad urbanística, debemos tener claro el tipo de infracción que se nos imputa.
- Con carácter principal, se dividen en dos tipologías:
- Legalizables: como su propio nombre indica, son aquellas que, pese a no contar con el permiso correspondiente, son susceptibles de regularización y, en definitiva, de ser legalizadas.
- No legalizables: se trata de obras que, por no ser acordes a la normativa urbanística, no son susceptibles de regularización.
- También debe de tenerse en consideración, la actuación material de edificación, reforma o modificación que se haya ejecutado sin el permiso permitente. Por ejemplo:
- Obra nueva
- Modificaciones y ampliaciones
- Cambio de uso
- Parcelaciones
- Movimientos de tierra, etc.
III. ¿Qué consecuencias genera la ejecución de obras ilegales?
La ejecución de obras ilegales puede traer como consecuencia:
- Sanciones económicas.
- El inicio de un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística. El cual puede concluir con la emisión de una orden de demolición que obliga a destruir lo ilegalmente construido y devolver la obra a su estado original.
- Imposibilidad de escriturar o registrar cualquier propiedad tipificada como ilegal, debido a que la falta de regularización impide la inscripción en el Registro de la Propiedad. Esto dificulta la venta o transmisión del inmueble.
IV. ¿Qué obras requieren permiso y/o licencia por parte de la Administración y cuáles no?
Las obras que generalmente no requieren una licencia urbanística previa del ayuntamiento son aquellas de mantenimiento, reparación o cambios estéticos menores que no afectan a la estructura, la distribución principal del edificio o la fachada, tales como:
- Pintura de interiores o exteriores, siempre que no se vea alterado el color original en áreas protegidas.
- Reparaciones menores de mantenimiento general, por ejemplo, sustitución de grifos, enchufes o tuberías sin modificar la red principal.
- Montaje de muebles empotrados, armarios o cocinas que no impliquen cambios estructurales.
Mientras que, las obras para cuya ejecución se requiere contar con la debida autorización, serán aquellas obras que en general modifiquen la estructura, la distribución interior, la configuración arquitectónica el volumen, la altura o el uso del edificio. Por ejemplo, la edificación de una obra nueva, así como abrir o cerrar nuevas ventanas o puertas, modificar las dimensiones de los existentes, cambiar el acabado exterior de forma sustancial o modificar el color en zonas protegidas.
V. ¿Cómo defenderse si te han denunciado por obras ilegales?
Ante una denuncia por obra ilegal, debe oponerse que la misma está amparada por la obligada licencia urbanística, la declaración responsable o la comunicación previa que habilita la actuación.
Pero ¿qué ocurre si no contamos con esa autorización de la administración?
El Ayuntamiento en cuestión va a iniciar (pues está obligado a ello, no se trata de ninguna opción o facultad) un procedimiento administrativo que puede tener por objeto:
- Requerir la legalización de las obras, si estas son compatibles con la normativa urbanística.
- Ordenar la paralización inmediata de los trabajos en curso.
- Iniciar un expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística.
- Imponer sanciones por la comisión de infracciones urbanísticas, cuando proceda.
En ese sentido, también hemos de distinguir:
1. ¿Cómo defenderse si te han denunciado por obras ilegales que se encuentren en ejecución?
En caso de que la obra se encuentre en ejecución –y sea legalizable-, se deberá solicitar la licencia correspondiente a los fines de su legalización. Esto traerá como consecuencia que se paralice cualquier procedimiento que haya incoado el Ayuntamiento para restaurar la legalidad urbanística. Sin embargo, no sucederá lo mismo con el procedimiento sancionador, el cual seguirá su curso, toda vez, que se efectuaron obras, que aun siendo legalizables, se ejecutaron sin el debido permiso de la Administración.
2. ¿Cómo defenderse si te han denunciado por obras ilegales que se encuentren concluidas?
En este caso resulta fundamental determinar, a partir de la antigüedad de la construcción, si la obra ya ejecutada se encuentra o no prescrita. La llamada prescripción de la obra ilegal se refiere, en realidad, al plazo del que dispone la Administración para iniciar un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística y dictar una orden de demolición. Por ello, alegar la prescripción constituye uno de los medios de defensa frente a una denuncia por obras ilegales.
Para invocar este argumento, será necesario acreditar ante el Ayuntamiento los años de antigüedad de la obra ejecutada, para lo que podemos valernos de los siguientes trámites:
- Al momento de formular alegaciones.
- A través del recurso potestativo de reposición que se interponga contra la sanción.
- A través del recurso contencioso-administrativo que se interponga contra la sanción o contra la desestimación del recurso potestativo de reposición.
3. ¿Cómo defenderse si te han denunciado por obras ilegales que se encuentran en ejecución, pero no son legalizables?
Si se ha presentado una denuncia por obras ilegales que están en ejecución y dichas obras no pueden ser legalizadas, será necesario decidir entre mantener lo construido —asumiendo las consecuencias— o proceder voluntariamente a su demolición y retirada. En caso de optar por continuar con la obra, deberá articularse una defensa adecuada, pudiendo emplear para ello los siguientes medios:
- Recurso potestativo de reposición, el cual se podrá interponer contra el requerimiento de legalización u orden de demolición.
- Recurso contencioso-administrativo de manera directa contra el acto que se quiere impugnar o contra la desestimación del recurso potestativo de reposición.
- Solicitud de adopción de medidas cautelares de suspensión de Orden de Demolición.
- Recurso de apelación contra sentencia desestimatoria del recurso contencioso administrativo.
