¿Cómo se produce la venta de inmuebles o bienes de la Administración?

I. ¿En qué consiste la enajenación de inmuebles o bienes de la Administración?

La venta de inmuebles de la Administración consiste en la enajenación del patrimonio inmobiliario del Estado, constituyéndose en el mecanismo que tiene la Administración para transmitir la titularidad de los derechos sobre los bienes que no le resultan necesarios para su funcionamiento cotidiano y de los que no hay previsión, ni de uso ni de explotación económica. En este caso, la venta de bienes de la Administración se encuentra regulada en la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas y en su reglamento publicado mediante Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto.

II. ¿Cuál es el órgano competente para efectuar la venta de inmuebles de la Administración?

El órgano competente para llevar a cabo la venta de bienes inmuebles de la Administración General del Estado, será el Ministro de Hacienda y Función Pública, correspondiendo a la Dirección General del Patrimonio del Estado, cómo órgano directivo del Ministerio de Hacienda y Función Pública, la incoación y tramitación del expediente de la enajenación. En el caso de los inmuebles pertenecientes a los organismos públicos, serán competentes para acordar su enajenación, sus presidentes o directores o, si así está previsto en sus normas de creación o en sus estatutos, los órganos colegiados de dirección.

No obstante, cuando el valor del bien, según tasación, exceda de 20 millones de euros, la enajenación deberá ser autorizada por el Consejo de Ministros, a propuesta del Ministro de Hacienda y Función Pública.

III. ¿Qué trámites son requeridos para efectuar la venta de bienes de la Administración?

Antes de proceder a la enajenación o venta de inmueble de la Administración, se procederá a depurar la situación física y jurídica del mismo, practicándose el deslinde si fuese necesario, e inscribiéndose en el Registro de la Propiedad si todavía no lo estuviese. Sin embargo, podrán venderse bienes a segregar de otros de titularidad de quien los enajene, o en trámite de inscripción, deslinde o sujetos a cargas o gravámenes, siempre que estas circunstancias se pongan en conocimiento del adquirente y sean aceptadas por éste.

IV. ¿Quiénes podrán ser adquirentes en los procedimientos de venta de bienes de la Administración?

Podrán ser adquirentes de los bienes y derechos de la Administración General del Estado y de sus organismos públicos las personas físicas o jurídicas que gocen de capacidad de obrar, de acuerdo con lo previsto en el Código Civil. No obstante, no podrán ser adquirentes las personas que hayan solicitado o estén declaradas en concurso, hayan sido declaradas insolventes en cualquier procedimiento, estén sujetas a intervención judicial o hayan sido inhabilitadas.

V. ¿Cuáles son las modalidades que se emplean para la venta de inmuebles de la Administración?

La venta de bienes inmuebles de la Administración podrá realizarse mediante:

  1. Subasta.
  2. Concurso.
  3. Adjudicación directa.

VI. ¿Cómo se efectúa la venta de inmuebles de la Administración bajo la modalidad de subasta?

La subasta podrá celebrarse al alza o a la baja, y, en su caso, con presentación de posturas en sobre cerrado. Podrá acudirse igualmente a sistemas de subasta electrónica. La modalidad de la subasta se determinará atendiendo a las circunstancias de la enajenación, y la adjudicación se efectuará a favor de quien presente la oferta económica más ventajosa.

En caso de que la adjudicación resultase fallida por no poder formalizarse el contrato por causa imputable al adjudicatario, podrá realizarse la enajenación a favor del licitador que hubiese presentado la siguiente oferta más ventajosa o procederse a la enajenación directa del bien.

VII. ¿Qué bienes se podrán vender bajo la modalidad de subasta?

Se enajenarán por subasta aquellos bienes inmuebles de la Administración que, por su ubicación, naturaleza o características, sean inadecuados para atender las directrices derivadas de las políticas públicas y en particular, de la política de vivienda. Específicamente, se podrá acudir a la subasta para la enajenación de los siguientes tipos de bienes inmuebles:

  1. Los que se encuentren en la situación básica de suelo rural, en los términos previstos en la letra a) del artículo 21.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, (RDL 7/2015) o equivalente según la legislación urbanística aplicable.
  1. Los clasificados como suelo urbanizado, o los incursos en la situación prevista en la letra b) del artículo 21.2 del RDL 7/2015, cuyo destino sea dotacional, terciario, industrial o equivalente.
  1. Las viviendas vacías que no se inserten en grupos o conjuntos homogéneos que requieran un tratamiento jurídico singular.
  1. Los de calificación residencial que, por su ubicación, dimensiones, condiciones jurídicas o por los parámetros urbanísticos aplicables, no admitan una variedad de usos.

VIII. ¿Cómo se efectúa la venta de inmuebles de la Administración bajo la modalidad de concurso?

Se seguirá el procedimiento de concurso para la venta de inmuebles de la Administración respecto de aquéllos bienes que hayan sido expresamente calificados como adecuados para ser enajenados, tomando en consideración criterios que, por su conexión con las directrices de políticas públicas específicas, puedan determinar que la venta coadyuve sustantivamente a su implementación. A estos efectos, se podrán incorporar consideraciones relativas a:

  1. La promoción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.
  2. Características especiales de dichas viviendas en atención a su tipología o destinatarios.
  3. Condiciones medioambientales o de protección del paisaje urbano, rural o natural.
  4. La difusión de valores culturales, a la mejora de las condiciones sociales o de accesibilidad.
  5. La generación de equipamientos públicos.

En la venta de bienes de la Administración, bajo la modalidad de concurso, la adjudicación recaerá en la proposición que en su conjunto resulte más ventajosa, atendiendo a los criterios que se hayan fijado en los correspondientes pliegos, que serán adicionales al precio de venta.

El concurso podrá realizarse con precio fijo, cuando la venta tenga por objeto bienes o derechos sobre los mismos cuyo valor venga determinado o limitado por una norma legal, o con un precio mínimo que podrá ser superado y que se considerará junto con los restantes criterios de venta

IX. ¿Cómo se efectúa la venta de inmuebles de la Administración bajo la modalidad de adjudicación directa?

La venta de inmuebles de la Administración podrá efectuarse de forma directa, cuando:

  1. El adquirente sea otra Administración pública o, en general, cualquier persona jurídica de derecho público o privado perteneciente al sector público, entendiéndose por persona jurídica de derecho privado perteneciente al sector público, la sociedad mercantil en cuyo capital sea mayoritaria la participación directa o indirecta de una o varias Administraciones públicas o personas jurídicas de Derecho público.
  2. El adquirente sea una entidad sin ánimo de lucro, declarada de utilidad pública, o una iglesia, confesión o comunidad religiosa legalmente reconocida.
  3. El inmueble resulte necesario para dar cumplimiento a una función de servicio público o a la realización de un fin de interés general por persona distinta de las previstas en los párrafos 1 y 2.
  4. Fuera declarada desierta la subasta o concurso promovidos para la enajenación o éstos resultasen fallidos como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones por parte del adjudicatario, siempre que no hubiese transcurrido más de un año desde la celebración de los mismos.
  5. Se trate de solares que por su forma o pequeña extensión resulten inedificables y la venta se realice a un propietario colindante.
  6. Se trate de fincas rústicas que no lleguen a constituir una superficie económicamente explotable o no sean susceptibles de prestar una utilidad acorde con su naturaleza, y la venta se efectúe a un propietario colindante.
  7. La titularidad del bien o derecho corresponda a dos o más propietarios y la venta se efectúe a favor de uno o más copropietarios.
  8. La venta se efectúe a favor de quien ostente un derecho de adquisición preferente reconocido por disposición legal.
  9. Por razones excepcionales se considere conveniente efectuar la venta a favor del ocupante del inmueble.

X. ¿Qué sucede en caso de que varios interesados se encuentren en un mismo supuesto de adjudicación directa?

Cuando varios interesados se encontraran en un mismo supuesto de adjudicación directa, se resolverá la misma atendiendo al interés general concurrente en el caso concreto.

XI. Aspectos generales a tomar en consideración para la venta de inmuebles de la Administración

Para la venta de bienes de la Administración, se deben tomar en consideración los siguientes aspectos:

1.- La enajenación de un bien o derecho sobre el mismo requerirá su previa desafectación expresa, si fuera demanial, así como su regularización física y jurídica.

2-. En las enajenaciones directas o por subasta, podrán imponerse condiciones o limitaciones relativas al uso, destino o disposición del inmueble o derecho sobre el mismo objeto de venta, que serán tenidas en cuenta a efectos de su tasación.

3.- La venta por subasta o concurso se regirá por un pliego de condiciones.

4.- En los pliegos se recogerán necesariamente los siguientes extremos:

  • Plena descripción física y jurídica del bien o derecho objeto de venta, con inclusión de los datos registrales y catastrales, y con expresa mención de cargas y gravámenes, si los tuviere, o de su naturaleza litigiosa, en su caso.
  • Tasación del bien o derecho, que determinará el tipo de licitación.
  • Procedimiento de venta seleccionado, modo de presentación de ofertas y forma en que se desarrollará la licitación.
  • Modo de constitución de la garantía y de pago del precio.
  • Demás condiciones de la enajenación.
  • Para optar a la adquisición el interesado deberá constituir una garantía equivalente al veinticinco por ciento del tipo de licitación o del precio del bien o derecho, en la forma y lugar que se señalen en función del modo de venta seleccionado, lo que en ningún caso le otorgará derecho alguno a la venta. Dicho depósito se devolverá a quienes no hayan resultado adjudicatarios, si la venta se realiza por subasta o concurso, o al interesado en una venta directa, si la misma no llegara a efectuarse.
  • La resolución por la que se acuerde la enajenación se notificará a quien resulte finalmente adquirente, que deberá completar el pago del precio en el plazo de un mes desde su recepción.

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Adela Merino León

Asociada

Tras su paso por otras firmas donde adquirió una sólida base jurídica, se incorpora a Administrativando Abogados, participando en la defensa de todo tipo de expedientes sobre derecho administrativo.

Entre otras materias, interviene en procedimientos relacionados con derecho de aguas, funcionarios, responsabilidad patrimonial, sanciones administrativas, contratación pública , urbanismo y recursos contenciosos administrativos de toda índole.

Además de asesorar a empresas nacionales e internacionales, participa en la defensa de infinidad de Administraciones y Organismos Públicos.

Asimismo, se ha ocupado del diseño y elaboración de diferentes jornadas docentes sobre Derecho Administrativo en la escuela de formación Administrativando Business School.

Nuria Carrasco Sánchez

Directora Financiera y Relaciones Institucionales

Tras cursar Administración y Dirección de Empresas en la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales ETEA (actualmente, Loyola), durante más de veinte años de ejercicio profesional, ha asumido la dirección financiera y contable en compañías nacionales e internacionales dedicadas a diferentes sectores de actividad.

Asimismo, de forma simultánea, en buena parte de tales empresas, se ha ocupado de llevar a cabo funciones de representación institucional.

María José Amo Gago

Directora

Tras obtener premio extraordinario a su paso por la Universidad de Córdoba y preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó a Aguayo Abogados, como firma especialista en Derecho Administrativo (hoy integrada en Ejaso ETL Global). Posteriormente, formó parte del equipo de Garrigues.

Fruto de su dilatada experiencia profesional de más de diez años, participa en la orientación y defensa de aquéllos procedimientos administrativos y contenciosos – administrativos de especial dificultad técnica, tanto a nivel nacional como internacional. Asimismo, es especialista en abordar recursos de casación contenciosos – administrativos, de amparo ante el Tribunal Constitucional e impugnaciones ante instancias supranacionales como el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Igualmente, ha intervenido en procedimientos contenciosos – administrativos de máxima relevancia social como el Caso Alvia o la impugnación de la licitación de compra centralizada de Equipos de Protección Individual por parte de la Comunidad de Madrid, entre otros muchos.

Ostenta el cargo de coordinadora de relaciones institucionales en Administrativando Business School.

Natalia Montero Pavón

Asociada

Tras preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó al Departamento de Derecho Administrativo de la conocida firma Sanguino Abogados.

Defiende procedimientos de suma relevancia en la totalidad de áreas que configuran el Derecho Administrativo. Entre otras materias, es especialista en aguas, minas, medio ambiente, función pública, responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa, contratación pública, urbanismo y procedimientos sancionadores.

Igualmente, interviene de forma regular ante la jurisdicción de lo Contencioso – Administrativo en todas sus instancias.

Asimismo, compagina su labor como docente impartiendo puntualmente máster class sobre derecho público en la Universidad Loyola Andalucía.

También ha asumido la dirección y orientación de diferentes cursos de experto en Derecho Administrativo, principalmente en las materias de responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa y contencioso – administrativo.

Ostenta el cargo de coordinadora académica en Administrativando Business School.

Antonio Pérez Valderrama

Director

Es profesor en Derecho Administrativo y contratación pública en el Instituto Superior de Derecho y Economía de Madrid.

Con anterioridad, ha formado parte de firmas jurídicas internacionales, como Martínez Echevarría & Rivera Abogados, con cargos de dirección en el Área de Derecho Administrativo.

Recientemente ha intervenido como coautor en el «Manual sobre el Contrato Menor», publicado por la Editorial Aranzadi.

Asimismo, imparte jornadas docentes en la Sección de Derecho Administrativo de Economist & Jurist y Administrativando Abogados. Entre otros eventos, conviene destacar la formación sobre la posible nulidad de las sanciones administrativas impuestas durante los estados de alarma a consecuencia de la Covid-19.

Ha defendido todo tipo de procedimientos de Derecho Administrativo y Contencioso – Administrativo y ante cualquier instancia.

Ostenta el cargo de director ejecutivo en Administrativando Business School.

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