¿Cómo impugnar el valor de referencia del catastro?

I. ¿Qué se entiende por valor de referencia del catastro?

El valor de referencia del Catastro es el valor determinado anualmente por la Dirección General del Catastro para cada inmueble, a partir del análisis de los precios comunicados por fedatarios públicos (notarios y registradores) en las compraventas inmobiliarias efectivamente realizadas.

II. Características que presenta el valor de referencia del catastro

El valor de referencia del Catastro presenta, entre otras, las siguientes características:

1. Es distinto del valor catastral. Mientras el valor catastral se utiliza, entre otros efectos, en determinados tributos locales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el valor de referencia se determina a partir del análisis de los precios de las compraventas inmobiliarias y tiene como límite el valor de mercado.
2. Tiene especial relevancia tributaria, fundamentalmente en:

3. 1. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en las transmisiones onerosas de inmuebles, cuando resulte aplicable.
   2. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en las adquisiciones lucrativas de bienes inmuebles.
4. Puede tener incidencia en el Impuesto sobre el Patrimonio, ya que los inmuebles se computan por el mayor entre el valor catastral, el valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio, contraprestación o valor de adquisición.
5. Se determina anualmente por la Dirección General del Catastro mediante el análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos, utilizando mapas de valores y módulos de valor medio correspondientes a ámbitos territoriales homogéneos de valoración.

III. ¿Qué impuestos se encuentran afectados por el valor de referencia del catastro?

El valor de referencia del Catastro incide principalmente en determinados tributos estatales cuya gestión se encuentra total o parcialmente cedida a las Comunidades Autónomas, afectando tanto a transmisiones onerosas como gratuitas de bienes inmuebles.

1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). En las transmisiones de inmuebles sujetas al impuesto, el valor de referencia constituye, con carácter general, la base imponible. No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pactada son superiores, se tomará como base la mayor de esas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado, se aplicarán las reglas legales de valoración y comprobación correspondientes.
2. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). En las adquisiciones de bienes inmuebles por herencia o donación, se toma como valor, con carácter general, el valor de referencia existente en la fecha de devengo. Si el valor declarado por los interesados es superior, prevalecerá este último. El valor de referencia podrá ser impugnado al recurrir la liquidación practicada por la Administración o al solicitar la rectificación de la autoliquidación.
3. Impuesto sobre el Patrimonio. Los inmuebles se valoran por el mayor entre el valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio, contraprestación o valor de adquisición. Por ello, el valor de referencia puede incidir indirectamente cuando haya servido para determinar el valor fiscal del inmueble en su adquisición, particularmente respecto de inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2022.

A diferencia de los anteriores, el valor de referencia no afecta directamente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ni, con carácter general, a los tributos cuya base se determina a partir del valor catastral. El IBI continúa calculándose conforme al valor catastral, que constituye una magnitud distinta e independiente del valor de referencia.

IV. ¿Cómo impugnar el valor de referencia del Catastro?

Cuando un contribuyente considera que el valor de referencia del Catastro atribuido a un inmueble supera su verdadero valor de mercado y perjudica sus intereses fiscales, puede impugnarlo a través de los procedimientos previstos en la normativa tributaria. El valor de referencia no se recurre de forma autónoma, sino cuando produce efectos en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, mediante la rectificación de la autoliquidación o la impugnación de la liquidación administrativa.

En este sentido, la STC 13/2026, de 12 de febrero, declaró constitucional el sistema del valor de referencia al considerar que constituye un mecanismo objetivo legítimo para aproximar la base imponible al valor de mercado. No obstante, el Tribunal subrayó la importancia de que el contribuyente pueda promover una estimación directa del valor del inmueble y acreditar que el valor de referencia supera su valor real de mercado, lo que constituye una garantía esencial del sistema.

1. Obtener prueba suficiente del valor real del inmueble

Resulta especialmente recomendable aportar una tasación o informe pericial individualizado que permita acreditar que, en la fecha del devengo del impuesto, el valor de mercado del inmueble era inferior al valor de referencia. La prueba debe atender a las características concretas del bien, como su superficie, localización, estado de conservación, antigüedad, calidad constructiva, situación urbanística o posibles defectos y cargas.

Cuando existan deterioros o circunstancias físicas relevantes, la pericial puede complementarse con fotografías, informes técnicos, documentación administrativa o, cuando resulte conveniente, un acta notarial que permita acreditar el estado del inmueble.

2. Impugnar el valor a través del procedimiento tributario correspondiente

Existen fundamentalmente dos situaciones:

1. Rectificación de la autoliquidación. Si el contribuyente ha tributado tomando como base el valor de referencia, podrá solicitar la rectificación de la autoliquidación cuando considere que dicho valor ha perjudicado sus intereses legítimos, aportando las pruebas que acrediten un valor de mercado inferior.
2. Impugnación de una liquidación administrativa. Si el contribuyente declara por un valor inferior al de referencia y la Administración practica una liquidación aplicándolo, podrá impugnarla mediante recurso de reposición o reclamación económico-administrativa, según proceda, aportando igualmente la documentación y prueba pericial correspondiente.

3. Intervención de la Dirección General del Catastro

Cuando se solicite la rectificación de una autoliquidación o se interponga recurso de reposición contra una liquidación impugnando el valor de referencia, la Administración tributaria debe resolver previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que podrá ratificar o corregir dicho valor a la vista de la documentación aportada por el contribuyente.

Si la impugnación se plantea mediante reclamación económico-administrativa, la Administración tributaria puede solicitar igualmente informe al Catastro, que tendrá carácter preceptivo en los términos establecidos legalmente, preservándose la independencia del órgano económico-administrativo.

4. Efectos de la estimación

Si como consecuencia de la impugnación se corrige el valor de referencia, la Administración tributaria deberá adecuar la base imponible y la cuota del impuesto al valor que corresponda. Cuando el contribuyente haya ingresado una cantidad superior a la debida, procederá la devolución correspondiente, junto con los intereses de demora cuando legalmente resulten exigibles.

5. Reclamación económico-administrativa y vía judicial

Si la Administración mantiene el valor discutido, el contribuyente podrá acudir a la vía económico-administrativa, cuando proceda, mediante reclamación ante el órgano competente. La reposición tiene, con carácter general, carácter potestativo, por lo que no constituye necesariamente un trámite previo obligatorio a la reclamación económico-administrativa.

Una vez agotada la vía económico-administrativa, podrá interponerse el correspondiente recurso contencioso-administrativo, en el que podrá discutirse la adecuación del valor de referencia al valor de mercado y aportarse o solicitarse la práctica de la prueba pertinente.

En consecuencia, la impugnación del valor de referencia exige demostrar que su aplicación al inmueble concreto conduce a una valoración superior a la que corresponde realmente en el mercado, siendo especialmente relevante una prueba técnica sólida e individualizada.

V. ¿Qué ocurre cuando se impugna el valor de referencia del catastro?

Cuando un contribuyente impugna el valor de referencia del Catastro por considerar que perjudica sus intereses legítimos, se activa un procedimiento específico en el que intervienen tanto la Administración tributaria competente como la Dirección General del Catastro.

En los supuestos de rectificación de la autoliquidación o de recurso de reposición contra una liquidación en la que se impugne el valor de referencia, la Administración tributaria debe resolver previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que deberá ratificar o corregir dicho valor a la vista de las alegaciones, documentos y pruebas aportadas por el contribuyente.

Este informe debe estar motivado e identificar, entre otros elementos, la resolución de la que deriva el valor de referencia, los módulos de valor medio, factores de minoración y demás parámetros utilizados para su determinación. De este modo, la Administración tributaria deberá ajustar su decisión al valor ratificado o corregido por el Catastro cuando el informe tenga carácter vinculante.

Cuando la impugnación se tramite mediante reclamación económico-administrativa, la Administración tributaria podrá solicitar también informe a la Dirección General del Catastro. En este caso, el informe tiene carácter preceptivo en los términos previstos legalmente, sin desplazar la independencia decisoria del tribunal económico-administrativo competente.

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