I. Una primera aproximación al sistema de cooperación urbanístico
La ejecución de las obras de urbanización puede realizarse por parte de los propietarios de los terrenos objeto de urbanización o bien por la Administración. Existen diversos sistemas de actuación para llevar a cabo estas obras de urbanización, tenemos por un lado sistemas que permiten que los solares resultantes sean adjudicados a sus propietarios anteriores tras sufragar los costes de urbanización, o bien que la Administración obtenga dichos terrenos tras haber expropiado las fincas y haciéndose cargo ella misma de las obras de transformación.
Es por ello que en ocasiones cuando escuchamos hablar de que se deben ejecutar las obras del plan parcial, se informa de forma correlativa, que se deben ejecutar por la modalidad de compensación básica, por sistema de expropiación urbanística o por el sistema de cooperación. Todos ellos son sistemas y modalidades de ejecución urbanística, por lo que si quiere conocer más sobre el sistema de cooperación, le invitamos a sumergirse en el presente artículo.
II. Ejecución urbanística
Para obtener una mayor comprensión sobre el alcance del sistema de cooperación en urbanismo, debemos abordar primero el concepto de ejecución urbanística. La legislación urbanística en general ha definido dicho término como el conjunto de procedimientos establecidos para llevar a cabo la transformación del uso del suelo y especialmente, las obras de urbanización del mismo. Es decir, la ejecución urbanística supone llevar a cabo lo establecido en los instrumentos de ordenación urbanística (planeamiento urbanístico) que comprende, fundamentalmente, la realización de calles, implantar los servicios de luz, agua, alcantarillado, etc.
Esta ejecución, como hemos comentado, podrá realizarse por los propietarios del suelo, por la Administración, por ambos, etc. Ello dependerá del sistema y la modalidad de actuación aplicable.
III. Sistemas y modalidades de ejecución urbanística
Dentro de los sistemas de ejecución urbanística nos podemos encontrar dos categorías principales: el sistema de reparcelación y el sistema de expropiación. El primero de los sistemas, el de reparcelación, consiste en que los propietarios de los terrenos objeto de la unidad de actuación se reparten, de acuerdo a su cuota de participación, los costes de las obras de urbanización, las cesiones que se deben aportar a la administración y las parcelas edificables resultantes.
Mientras que el sistema de expropiación consiste en la adquisición forzosa, por parte de la Administración, de los terrenos afectos a la ejecución urbanística para efectuar las obras necesarias y destinar dichos terrenos al fin establecido en el plan. A cambio, los propietarios reciben el justiprecio o indemnización compensatoria correspondiente.
Cabe preguntarse ¿y qué sucede con el sistema de cooperación? ¿En qué consiste? Pues bien, este sistema es una de las modalidades que incluye el sistema de reparcelación.
IV. ¿Qué es el sistema de cooperación en urbanismo?
El sistema de cooperación en urbanismo, tal y como hemos inferido de los apartados anteriores, es una de las modalidades de ejecución del sistema de reparcelación urbanística consistente en que los propietarios ceden obligatoriamente al Ayuntamiento los terrenos para que este ejecute las obras de urbanización que deberán ser sufragados por los propietarios de los terrenos. Asimismo, deberán soportar, en el caso que sea necesario, la ocupación de otros terrenos para la ejecución de las obras y otorgarán a la administración responsable la disposición fiduciaria de los mismos.
La administración, por su parte, será la responsable de ejecutar las obras de urbanización, pero los gastos de ello y los propios de gestión urbanística corren a cargo de los propietarios.
V. Gestión del sistema de cooperación en urbanismo
Tal y como hemos referido expresamente, en el sistema de cooperación en urbanismo la Administración competente es la que asume íntegramente la responsabilidad de ejecutar las obras de urbanización. Sin embargo, esto no implica que sea aquélla la que desarrolle por gestión directa la ejecución, sino que se admite su gestión de manera indirecta.
La gestión indirecta en el sistema de cooperación en urbanismo supone que la Administración Pública podrá gestionar la ejecución urbanística mediante la concesión administrativa o mediante la creación de sociedades de capital mixto donde la Administración posea la participación mayoritaria o el control efectivo y decisivo del funcionamiento de la misma. En el caso de que la Administración actuante se decantara por ejecutar las obras mediante la creación de esta sociedad, no será necesario el trámite de licitación, sino que esa sociedad será la encargada de la ejecución de la urbanización.
Para llevar a cabo el sistema de cooperación en urbanismo mediante gestión indirecta es necesario convocar un concurso público para otorgar la ejecución de las obras urbanizadores a un agente urbanizador.
VI. ¿Qué sucede con los costes de urbanización en el sistema de cooperación urbanística?
Tal y como hemos venido espetando en los epígrafes anteriores, los costes de urbanización se distribuyen, en función del principio de equidistribución, entre los propietarios del suelo en proporción, en el caso de que haya habido una reparcelación, al valor de las fincas que les sean adjudicadas. Y en el caso de que no haya habido una reparcelación, en función al aprovechamiento de sus respectivas fincas.
Dentro de los costes de urbanización, debemos tener en cuenta que la Administración será titular del 10 por ciento del aprovechamiento medio, por lo que como es lógico, esta deberá participar en los costes de urbanización en esa proporción.
VII. Participación de los propietarios en el sistema de cooperación urbanística.
En este sistema de cooperación urbanística, los propietarios pueden participar en la ejecución urbanística mediante la constitución de asociaciones administrativas.
Estas entidades podrán formarse por iniciativa de los propietarios de los terrenos objeto de ejecución urbanística o por iniciativa de la Administración actuante. La pertenencia a éstas resulta totalmente voluntaria, pero sólo podrá constituirse una por unidad de actuación.
Las normas o estatutos de estas asociaciones administrativas, deberán ser aprobadas por la Administración actuante y serán inscritas en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.
Los propietarios deberán elegir a un Presidente de la asociación para que les represente, y será él también quien establezca las relaciones con la Administración interviniente
En cuanto a las funciones de estas asociaciones administrativas, generalmente cumplen el siguiente orden de cometidos:
- Proponer a la Administración sugerencias en relación con la ejecución del plan.
- Colaborar con la Administración en las funciones de vigilancia de la ejecución de las obras y elevar a la Administración los defectos que pueda observar y las medidas de corrección que considere oportunas.
- Colaborar en la recaudación de las cuotas de urbanización.
- Podrá encargarse de examinar las inversiones de las cuotas de urbanización, formulando ante la Administración los reparos que considere oportunos, así como gestionar, en el caso de que procedan, la concesión de beneficios fiscales.
- Por último, la asociación podrá promover la constitución de empresas de capital mixto para la ejecución de las obras.
VIII. Conclusiones
El sistema de cooperación en urbanismo es un método de ejecución urbanística en el que los propietarios de los terrenos de la unidad de actuación los ceden de manera obligatoria y gratuita a la Administración para que esta ejecute las obras de urbanización recogidas en el instrumentos de ordenación territorial aplicable.
En el sistema de cooperación urbanístico, los propietarios son los encargados de sufragar los costes de urbanización en proporción al valor de su aprovechamiento o participación en la unidad de actuación. Asimismo, como es lógico, la Administración también será propietaria de un 10 por ciento del terreno de dicha unidad de actuación, por lo que deberá participar en el pago de los costes en esa proporción.
Tal y como hemos analizado, la Administración en este tipo de sistema de ejecución urbanística es la responsable de realizar las obras de urbanización. Pero podrá ejecutarlas por cualquiera de las modalidades previstas en la normativa local y de contratación del sector público, ya sea mediante gestión directa o indirecta.
En el caso de la gestión directa, la Administración por sí misma o a través de un tercero, ejecuta materialmente las obras. En el caso de que sean ejecutadas por un tercero, se deberá atender a la contratación de los servicios mediante lo dispuesto en la legislación de contratación pública.
De otro lado, en la gestión indirecta será a través de una concesión pública o mediante las sociedades de capital mixto antes mencionadas.
