¿Qué son los suelos terciarios?

I. ¿Qué se entiende por uso del suelo?

Se entiende por uso del suelo a la forma en que  se utiliza un determinado terreno o se destina el mismo para una actividad o fin específico, lo cual hace que el suelo pueda ser clasificado en diversas categorías para su uso, como son: uso residencial; uso industrial; uso terciario; uso agrícola; uso público; uso forestal, entre otros.

Las categorías antes mencionadas, permiten determinar las actividades y construcciones que se podrán llevar a cabo en cada zona, tomando en consideración las condiciones de uso que persiguen la organización equilibrada de las actividades y la determinación de aprovechamiento de los terrenos.

Ahora bien, sobre la base de lo antes mencionado con relación al uso del suelo, es determinante conocer lo que en el ordenamiento jurídico español se entiende por suelos terciarios.

II. ¿Qué son los suelos terciarios?

Suelo terciario es el término jurídico utilizado dentro del ordenamiento jurídico español, específicamente en el ámbito del derecho urbanístico, para hacer referencia a una calificación que se hace a los diferentes tipos de usos del suelo, de conformidad con su usanza y aprovechamiento, en ese sentido, al hacer referencia a los suelos terciarios estamos ante aquellos terrenos destinados a actividades comerciales, de servicios, administrativos o financieros, no residenciales.

III. ¿Qué características presentan los suelos terciarios?

Dentro de las principales características que se presentan al momento de referirnos a los suelos terciarios, encontramos:

1. Los suelos terciarios hacen referencia a una clasificación que, dentro del ámbito jurídico español, es dada a los suelos, de acuerdo a su uso y aprovechamiento.
2. En el caso del suelo terciario su uso se encuentra destinado precisamente a actividades comerciales y de servicio.
3. Los suelos terciarios se caracterizan por encontrarse dentro de la categoría de suelo no residencial, debiendo ajustarse a las regulaciones que de manera específica dictaminan el uso del suelo y las condiciones específicas que rigen para su edificación.

IV. ¿Qué usos puede tener el suelo terciario?

En España el suelo terciario se encuentra reservado para albergar las diferentes actividades destinadas tanto al comercio como a los servicios que se desarrollan a través del sector terciario, cuyo fin es proporcionar servicios a la sociedad, pudiendo incluirse dentro de esta categoría de suelos terciarios, las siguientes actividades de comercio y servicio: 

1. Establecimientos comerciales, como, por ejemplo, ferreterías, papelerías, panaderías, pastelerías, zapateros, talleres, lavanderías, salones de peluquería y estética.
2. Restaurantes.
3. Establecimientos financieros, de seguros, de bienes inmuebles y demás servicios.
4. Transporte (carretera, ferrocarril, aéreo o marítimo).
5. Servicios no destinados a la venta (edificios de Administración Pública).
6. Servicios públicos (seguridad y defensa, bomberos, salud, entre otros).
7. Servicios de ocio, deportes y espectáculos.
8. Servicios culturales (dentro de los cuales podemos mencionar entre otras, las salas de teatro, cines).
9. Establecimiento de farmacias.
10. Entre otras.

Es oportuno mencionar que existen municipios que han dejado fuera de la clasificación de suelo terciario a los establecimientos hoteleros, hostales y cualquier otro establecimiento de alojamiento temporal.

V. Regulación normativa del suelo terciario

Es importante destacar que no existe una regulación normativa con carácter general para los suelos terciarios sino que depende precisamente de la planificación urbanística que se dicte a nivel autonómico o local, la cual se lleva a cabo a través de:

1. El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), el cual es a nivel municipal, es el instrumento más importante de ordenación territorial que existe porque su contenido engloba la totalidad del municipio. Básicamente todas las ciudades y la inmensa mayoría de municipios tienen un Plan General de Ordenación Urbana en el que se recogen todas las medidas para diseñar, organizar, planificar y ordenar el territorio. Se trata pues, de un instrumento básico en el que se realiza la planificación del terreno mediante la clasificación del suelo y sus usos, el régimen urbanístico aplicable a cada clase de suelo y se recogen los elementos esenciales de los sistemas de equipamientos y servicios municipales. Es decir, se emplea como base legal para la edificación y urbanización del municipio, siendo precisamente en este instrumento que se regula el uso de los suelos terciarios.
2. Las normas autonómicas que se dicten con la finalidad de ordenar el territorio, en las cuales de acuerdo a los preceptos urbanísticos de cada región (necesidades y características) se contemplan aspectos específicos en cuanto al uso de los suelos terciarios.  

En virtud de los preceptos urbanísticos de cada región, estas normas pueden variar entre comunidades autónomas, por lo que, resulta fundamental conocer las leyes específicas de cada región a los fines de conocer el uso de los suelos terciarios. 

En términos generales, en la regulación normativa, antes mencionada, se prevén los requisitos y condiciones para la construcción y explotación de actividades comerciales y servicios que se desarrolla en el suelo terciario, estableciendo, además, las condiciones y restricciones para el desarrollo y explotación de los mismos, como los derechos y obligaciones de los propietarios y usuarios de estos suelos terciarios.

VI. ¿Se puede cambiar el uso de un suelo terciario?

Para determinar si se puede cambiar el uso de un suelo terciario, lo primero que debemos tomar en consideración es que, se estaría ante un cambio o modificación del propósito para el cual se había concebido inicialmente el uso del suelo, la cual fue establecida tomando en consideración factores como las necesidades de la comunidad, la protección del medio ambiente, la viabilidad económica, la infraestructura que exista en la comunidad, entre otras, que permitan garantizar el uso eficiente del territorio.

En ese sentido, para saber si se puede cambiar el uso de un suelo terciario lo primero que se debe hacer es, revisar el Plan General de Ordenación Urbana, en el cual se podrá observar las limitaciones y las opciones permitidas para llevar a cabo el cambio de uso del suelo terciario.

En caso de ser procedente llevar a cabo el cambio del uso de un suelo terciario, seguidamente, se deberá: 

1. Verificar la normativa urbanística y medioambiental aplicable.
2. Realizar un estudio de viabilidad en cual se pueda analizar el impacto que generaría el cambio de uso de un suelo terciario.
3. Contar con estudios técnicos que avalen el cambio de uso de los suelos terciarios.
4. Presentar una solicitud, ante el Ayuntamiento correspondiente.
5. Por último, se deberá esperar la evaluación y la resolución respectiva.