La orden de demolición: ¿Cómo defenderse ante la Administración?

I. ¿Qué es una orden de demolición?

Una orden de demolición es un acto administrativo de carácter ejecutivo, mediante el cual se pone fin a un procedimiento de disciplina urbanística, incoado a razón de una infracción de tipo urbanístico, cuando se han ejecutado obras sin haber obtenido la licencia correspondiente, o cuando se han ejecutado sin ajustarse a la licencia concedida, es decir, contradiciendo lo señalado por la Administración o ejecutando más de lo señalado.

La orden de demolición se impone de manera simple, ordenando que se proceda al derribo o demolición de lo construido, pudiendo, además, imponer una orden de ejecución o a título de ejecución trayendo consigo la reposición de elementos que hayan sido eliminados y que deban reconstruirse. En ese sentido, es importante, además, saber ¿cómo suspender o parar una orden de demolición?.

II. ¿Cuándo procede la orden de demolición?

Como se indicó anteriormente, la orden de demolición procede cuando se han ejecutado obras sin haber obtenido la licencia correspondiente o cuando se han ejecutado sin ajustarse a la licencia concedida, es decir, contradiciendo lo señalado por la Administración o ejecutando más de lo señalado. No obstante, antes de ser dictada la misma, -orden de demolición o derribo-, el Ayuntamiento correspondiente, deberá garantizar el derecho a la defensa del interesado, dando audiencia al propietario de la construcción, permitiéndole, además, que proceda a efectuar los trámites legales correspondientes, a los fines de su alegación, esto es, procediendo a solicitar una licencia que permita verificar que la referida construcción no contraviene lo previsto en el planeamiento urbanístico.

III. ¿Cuáles son las vías a través de las cuales se puede adoptar una orden de demolición o derribo?

En el ámbito del derecho administrativo, existen dos vías a través de las cuales se puede llegar a adoptar una orden de demolición de una edificación contraria a la legislación urbanística o, en su caso, a la legislación sectorial de protección de dominio público. Estas vías son:

  1. La vía administrativa, cuando la orden de derribo se acuerda por la Administración a través de una resolución o acto administrativo, según los supuestos antes comentados.
  2. La vía judicial, cuando es un juez contencioso-administrativo el que en su sentencia ordena la demolición, tras anular un acto administrativo (la licencia) o al estimar un recurso contra una omisión en la actuación administrativa.

IV. ¿Qué diferencia existe entre una orden de demolición dictada en vía administrativa y una orden de demolición dictada en vía judicial?

Ciertamente, no todas las órdenes de demolición o derribo son iguales. En este caso se observa que, efectivamente, entre una orden de demolición dictada en vía administrativa y una orden de demolición dictada en vía judicial existen diferencias porque se trata de actos jurídicos dictados por autoridades diferentes. En consecuencia, no se encuentran sujetas a las mismas normas procedimentales, lo cual incide, además, en las modalidades para ejercer el derecho de defensa y las vías para hacerlo efectivo.

En ese sentido, la orden de demolición que sea dictada por una Administración Pública, así como el procedimiento y el emplazamiento a los interesados se regirá por las normas contenidas en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (en adelante Ley 39/2015), mientras que, cuando la orden de demolición sea acordada en vía judicial, en lo que respecta al emplazamiento, el mismo se rige por la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa (en adelante LRJCA).

V. ¿Cómo se puede recurrir una orden de demolición?

Los interesados cuentan con dos vías para recurrir una orden de demolición. Estas son: la vía administrativa y la vía judicial.

En primer lugar, con fundamento en la Ley 39/2015, se podrá recurrir en vía administrativa, interponiendo un recurso de alzada o un recurso potestativo de reposición ante el órgano que dictó el acto administrativo que contiene la orden de demolición, según corresponda, dentro del plazo de un mes, contado a partir del momento en que se reciba la notificación de la referida orden de demolición.

Y, de conformidad con la LRJCA, la segunda vía para recurrir una orden de demolición será la vía judicial, mediante la interposición de un recurso contencioso administrativo ante el juzgado de lo contencioso administrativo que corresponda, teniéndose para tal fin, un plazo de dos meses contados a partir del momento en el cual se recibió la orden de demolición o desde el día siguiente al que se notifique la resolución expresa de desestimación del recurso en vía administrativa. También se podrá recurrir en sede contencioso-administrativa una vez vencido el plazo para la resolución del recurso administrativo interpuesto, sin que se hubiera obtenido respuesta expresa.

VI. ¿Qué consecuencias trae consigo recurrir una orden de demolición?

Recibida la orden de demolición o de derribo, si la misma no se recurre quedará firme. Por lo tanto, el Ayuntamiento estará inmediatamente habilitado para ejecutar la referida orden.

Por el contrario, si se procede a recurrir la orden de demolición, se pueden presentar varias situaciones positivas para el recurrente, como las que se señalan a continuación:

  1. El acto administrativo que ordena la demolición no adquiere firmeza;
  2. Se pudiera solicitar y obtener la paralización de la ejecución de la orden de demolición;
  3. Se pudiera argumentar sobre la legalidad de la obra ejecutada, de la que se pretende la demolición;
  4. Le permitiría al Ayuntamiento revisar si la orden de demolición se encuentra ajustada a la normativa urbanística.

VII. ¿Cómo se puede suspender la ejecución de una orden de demolición?

Para poder solicitar la suspensión de una orden de demolición lo fundamental a tales fines es recurrir la orden de demolición, bien sea en sede administrativa o en vía judicial.

Claro está, la regla general indica que la sola interposición de cualquier recurso no suspenderá de forma automática la ejecución del acto impugnado. En consecuencia, es necesario que, con la interposición del recurso administrativo o contencioso-administrativo, se acompañe y fundamente la solicitud de suspensión de los efectos de la orden de demolición, con base en que, por una parte, la ejecución de la orden de demolición pudiera causar perjuicios de difícil o imposible reparación, o, que la impugnación del acto administrativo, se fundamente en alguna de las causas de nulidad de pleno derecho, previstas en el artículo 47 de la Ley 39/2015.

En consecuencia, bajo las anteriores circunstancias, el órgano a quien competa resolver el recurso, previa ponderación, suficientemente razonada, entre el perjuicio que causaría al interés público o a terceros la suspensión y el ocasionado al recurrente como consecuencia de la eficacia inmediata del acto recurrido, podrá decretar la suspensión de la ejecución del acto impugnado, incluso de oficio.

VIII. ¿Qué sucede en caso de suspensión de los actos de edificación o uso del suelo que se efectuasen sin licencia u orden de ejecución, o sin ajustarse a las condiciones señaladas en las mismas?

De conformidad con lo previsto en el artículo 29 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, cuando los actos de edificación o uso del suelo se efectuasen sin licencia u orden de ejecución, o sin ajustarse a las condiciones señaladas en las mismas, el Alcalde o el Gobernador Civil, de oficio o a instancia del Delegado provincial del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, o de la autoridad que, en virtud de disposiciones especiales tenga atribuidas sus competencias, dispondrá la suspensión inmediata de dichos actos. En este caso, el acuerdo de suspensión se comunicará al Ayuntamiento en el plazo de tres días, si aquél no hubiese sido adoptado por el Alcalde.

Siendo así, en el plazo de dos meses, contados desde la notificación de la suspensión, el interesado habrá de solicitar la oportuna licencia o, en su caso, ajustar las obras a la licencia u orden de ejecución. Si transcurrido el plazo de dos meses el interesado no hubiera instado la expresada licencia o, en su caso, no hubiese ajustado las obras a las condiciones señaladas en la misma o en la orden de ejecución, el Ayuntamiento acordará la orden de demolición de las obras a costa del interesado y procederá a impedir definitivamente los usos a los que diera lugar. De igual manera procederá si la licencia fuere denegada por ser su otorgamiento contrario a las prescripciones del Plan o de las Ordenanzas.

Ahora bien, si el Ayuntamiento no procediera a ejecutar la orden de demolición o derribo en el plazo de un mes, contado desde la expiración antes mencionado o desde que la licencia fuese denegada por los motivos expresados, el Alcalde o el Gobernador civil dispondrán directamente dicha demolición a costa, asimismo, del interesado.

IX. Prescripción de la orden de demolición

De conformidad con lo establecido en la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la orden de demolición prescribe en cinco años.

No obstante, el plazo de prescripción de la orden de demolición suele variar porque cada Comunidad Autónoma establece sus propias leyes urbanísticas. En casi todas las comunidades autónomas los plazos coinciden con la normativa estatal, aunque en algunas se extiende hasta un máximo de ocho años.

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Adela Merino León

Abogada Senior

Tras su paso por otras firmas donde adquirió una sólida base jurídica, se incorpora a Administrativando Abogados, participando en la defensa de todo tipo de expedientes sobre derecho administrativo.

Entre otras materias, interviene en procedimientos relacionados con derecho de aguas, funcionarios, responsabilidad patrimonial, sanciones administrativas, contratación pública , urbanismo y recursos contenciosos administrativos de toda índole.

Además de asesorar a empresas nacionales e internacionales, participa en la defensa de infinidad de Administraciones y Organismos Públicos.

Asimismo, se ha ocupado del diseño y elaboración de diferentes jornadas docentes sobre Derecho Administrativo en la escuela de formación Administrativando Business School.

Nuria Carrasco Sánchez

Directora Financiera y Relaciones Institucionales

Tras cursar Administración y Dirección de Empresas en la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales ETEA (actualmente, Loyola), durante más de veinte años de ejercicio profesional, ha asumido la dirección financiera y contable en compañías nacionales e internacionales dedicadas a diferentes sectores de actividad.

Asimismo, de forma simultánea, en buena parte de tales empresas, se ha ocupado de llevar a cabo funciones de representación institucional.

María José Amo Gago

Asociada Senior

Tras obtener premio extraordinario a su paso por la Universidad de Córdoba y preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó a Aguayo Abogados, como firma especialista en Derecho Administrativo (hoy integrada en Ejaso ETL Global). Posteriormente, formó parte del equipo de Garrigues.

Fruto de su dilatada experiencia profesional de más de diez años, participa en la orientación y defensa de aquéllos procedimientos administrativos y contenciosos – administrativos de especial dificultad técnica, tanto a nivel nacional como internacional. Asimismo, es especialista en abordar recursos de casación contenciosos – administrativos, de amparo ante el Tribunal Constitucional e impugnaciones ante instancias supranacionales como el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Igualmente, ha intervenido en procedimientos contenciosos – administrativos de máxima relevancia social como el Caso Alvia o la impugnación de la licitación de compra centralizada de Equipos de Protección Individual por parte de la Comunidad de Madrid, entre otros muchos.

Ostenta el cargo de coordinadora de relaciones institucionales en Administrativando Business School.

Natalia Montero Pavón

Asociada

Tras preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó al Departamento de Derecho Administrativo de la conocida firma Sanguino Abogados.

Defiende procedimientos de suma relevancia en la totalidad de áreas que configuran el Derecho Administrativo. Entre otras materias, es especialista en aguas, minas, medio ambiente, función pública, responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa, contratación pública, urbanismo y procedimientos sancionadores.

Igualmente, interviene de forma regular ante la jurisdicción de lo Contencioso – Administrativo en todas sus instancias.

Asimismo, compagina su labor como docente impartiendo puntualmente máster class sobre derecho público en la Universidad Loyola Andalucía.

También ha asumido la dirección y orientación de diferentes cursos de experto en Derecho Administrativo, principalmente en las materias de responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa y contencioso – administrativo.

Ostenta el cargo de coordinadora académica en Administrativando Business School.

Antonio Pérez Valderrama

Director

Es profesor en Derecho Administrativo y contratación pública en el Instituto Superior de Derecho y Economía de Madrid.

Con anterioridad, ha formado parte de firmas jurídicas internacionales, como Martínez Echevarría & Rivera Abogados, con cargos de dirección en el Área de Derecho Administrativo.

Recientemente ha intervenido como coautor en el «Manual sobre el Contrato Menor», publicado por la Editorial Aranzadi.

Asimismo, imparte jornadas docentes en la Sección de Derecho Administrativo de Economist & Jurist y Administrativando Abogados. Entre otros eventos, conviene destacar la formación sobre la posible nulidad de las sanciones administrativas impuestas durante los estados de alarma a consecuencia de la Covid-19.

Ha defendido todo tipo de procedimientos de Derecho Administrativo y Contencioso – Administrativo y ante cualquier instancia.

Ostenta el cargo de director ejecutivo en Administrativando Business School.

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