I. Introducción
Las Entidades Urbanísticas de Conservación son una figura, generalmente, poco conocida y que, en muchas ocasiones, se confunden con las comunidades de vecinos a pesar de las grandes diferencias que existen entre ambas figuras.
Por este motivo, abordamos en este artículo algunas de las principales características de las Entidades Urbanísticas de Conservación, sobre las que hay mucha incertidumbre y confusión al respecto. Es por ello que si desea conocer un poco más sobre las características principales de las Entidades Urbanísticas de Conservación, las diferencias que tienen con las comunidades de vecinos y qué implicaciones tienen, te invitamos a seguir leyendo esta entrada.
II. ¿Qué son las entidades Urbanísticas de Conservación?
Las Entidades Urbanísticas de Conservación son entidades de derecho público formadas por los propietarios de la urbanización, con personalidad y capacidad jurídica propia. La personalidad jurídica de estas entidades está condicionada a su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.
Se constituyen para descargar a las Administraciones locales competentes del coste de mantener los elementos y redes públicas de algunas urbanizaciones que se encuentran alejadas del casco urbano de la ciudad a la que pertenecen. De esta manera, los propietarios de dicha urbanización están obligados a mantener y conservar las obras de urbanización y las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos de la urbanización, cuando así lo disponga el planeamiento, las bases de un programa de actuación urbanística o la ley.
En definitiva, las Entidades Urbanísticas de Conservación se constituyen con una finalidad u objeto concreto: la conservación y mantenimiento de las obras de urbanización, así como de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos.
III. Características principales de las Entidades Urbanísticas de Conservación
De la definición anterior, podemos destacar las siguientes características principales de las Entidades Urbanísticas de Conservación:
- Se encuentran siempre vinculadas a un elemento territorial.
- Son un cauce institucional de participación de los propietarios en la actividad urbanística propia de las administraciones locales. Formar parte de estas entidades es obligatoria para todos los propietarios.
- La constitución de una Entidad Urbanística de Conservación conlleva la previa realización de las obras de urbanización, siendo el objeto y finalidad de estas entidades la conservación y el mantenimiento de las mismas.
- En el momento en el que se inscriben en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, adquieren personalidad jurídica propia y capacidad jurídica plena para el cumplimiento de sus objetivos.
- Al realizar funciones públicas, sus actos tienen carácter administrativo, susceptibles por tanto de ser impugnados mediante el recurso de alzada y de revisión.
IV. Funciones principales de las Entidades Urbanísticas de Conservación
Tal y como hemos advertido con anterioridad, las Entidades Urbanísticas de Conservación no deben de ser confundidas con las Comunidades de Propietarios, y sus funciones no pueden sobrepasar las obligaciones de conservación y mantenimiento de la urbanización. Es por ello que entre las principales funciones de las Entidades Urbanísticas de Conservación, se encuentran:
- La conservación y mantenimiento de los bienes públicos de la urbanización.
- Contratar los servicios necesarios para el mantenimiento de la urbanización.
- Dotar de seguridad y vigilancia a la urbanización.
- Gestionar el cobro de las cuotas de la Entidad de Conservación en colaboración con la Administración local.
- Conservación de las obras de urbanización, entendiéndose estas como aceras, redes de suministros, alcantarillado, etc.
Una cuestión relevante a tener en cuenta, es que la constitución de estas entidades no exime a la Administración de la prestación de servicios propios como la recogida de basuras o el abastecimiento de agua. Al igual que estas tampoco deberán realizar prestaciones que excedan de los fines que le son propios.
V. Constitución de la Entidad Urbanística de Conservación
Para conocer el procedimiento a seguir para la constitución de una Entidad Urbanística de Conservación se debe estar conforme a lo dispuesto en la legislación autonómica aplicable. y de manera supletoria lo establecido en el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
Ante la inexistencia de regulación específica sobre el procedimiento de constitución de este tipo de entidades, muchos autores, desde la óptica puramente doctrinal, se remiten a lo recogido para las Juntas de Compensación y para las Asociaciones Administrativas de Propietarios. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha venido tachando de erróneo e improcedente la aplicación de la legislación específica de las anteriores figuras a las Entidades Urbanísticas de Conservación.
La tramitación para la constitución de una Entidad Urbanística de Conservación, debe fundamentarse en los principios de participación, carácter democrático y de publicidad tal y como recoge el artículo 29 del Reglamento de Gestión Urbanística.
A modo ilustrativo, exponemos a continuación un supuesto de constitución de Entidad Urbanística de Conservación ante un Ayuntamiento.
El comienzo tendría lugar con la iniciativa de los interesados, que deberán constituirse en comisión gestora a efectos de la formulación de los Estatutos y las notificaciones a los propietarios afectados. Esta comisión no es necesaria en el caso de que la iniciativa parta de la Administración.
Una vez se lleva a cabo la redacción de los Estatutos, bien por los propietarios de la comisión gestora o bien por la Administración, se procederá a la convocatoria de una reunión de carácter constitutivo a todos los propietarios. En la misma se deberán aprobar los estatutos.
En cuanto al quórum, podemos considerarlo irrelevante cuando se trate de una obligación legal de constitución. Cosa distinta será cuando la constitución de la Entidad Urbanística de Conservación sea voluntaria, en dicho caso, se necesita la unanimidad de todos los propietarios.
Los estatutos se presentan para su tramitación, sometiéndose a aprobación inicial por la Administración competente. Una vez estos han sido aprobados inicialmente por la Administración competente, se publican en el Boletín Oficial correspondiente y se notificará individualmente a cada uno de los propietarios afectados por la indicada actuación.
Desde la notificación se abre un periodo de alegaciones para que los afectados o los interesados que acrediten legítimo interés, puedan defender sus derechos. Con el análisis de las alegaciones formuladas, se procede a la aprobación o rechazo de los estatutos presentados. En el caso de que las alegaciones acrediten la necesidad de realizar alguna modificación de los estatutos, deberá procederse a una nueva aprobación inicial de los mismos para evitar situaciones de indefensión. En caso contrario, se procederá por parte del Ayuntamiento a la aprobación definitiva de los estatutos, con su correspondiente publicación en el Boletín Oficial y la notificación a los miembros de la Entidad Urbanística de Conservación, así como a los personados en el expediente.
Una vez se ha publicada y notificada la aprobación de la Entidad Urbanística de Conservación, se deberá proceder a constituir la Entidad mediante escritura pública en el plazo de 30 días.
VI. Diferencias entre las Entidades Urbanísticas de Conservación y las Comunidades de Propietarios
Una de las cuestiones que debemos tratar en el presente artículo es que las Entidades Urbanísticas de Conservación no son Comunidades de Propietarios, ni se les aplica su legislación.
En las Comunidades de Propietarios, a diferencia de lo que sucede con las Entidades Urbanísticas de Conservación, los copropietarios comparten un elemento privado común, que es la razón de ser de la propia comunidad, a los efectos de organizar su uso y mantenimiento. En las Entidades Urbanísticas de Conservación, como hemos visto anteriormente, se está obligado a conservar y mantener espacios, redes y equipamiento que son de titularidad pública, propietarios que, de contar con elementos comunes privados, constituirán a su vez, y paralelamente a la Entidad Urbanística de Conservación, una Comunidad de Propietarios.
Es decir, la diferencia fundamental entre una Comunidad de Propietarios y una Entidad Urbanística de Conservación radica en que los primeros son propietarios de una zona común de carácter privado al que terceros no tienen acceso terceros. Sin embargo, los miembros de una Entidad Urbanística de Conservación no ostentan título dominical, simplemente son los sujetos legales obligados a conservar el dominio público por ser propietarios de un suelo ubicado en un ámbito territorial concreto.
El objetivo del legislador cuando creó estas figuras fue descargar a la Administración Local del coste de mantenimiento de los elementos y redes públicas de ciertas urbanizaciones que se encuentran alejadas del casco urbano, obligando a los propietarios a ser quienes se autoconserven su urbanización.
Las Entidades Urbanísticas de Conservación al asumir ciertos costes que en condiciones normales corresponden a los Ayuntamientos, en muchas ocasiones estas entidades solicitan reducciones en el Impuesto de Bienes Inmuebles. Sin embargo, la Ley de Haciendas Locales recoge bonificaciones para los terrenos en los que los niveles de servicios públicos sean inferiores a los del resto, pero la figura de las Entidades Urbanísticas no se encuentra consignada entre los casos previstos en la ley como susceptibles de reducciones o bonificaciones.
En algunos casos, los ayuntamientos han ayudado a estas Entidades que actúan de forma voluntaria, no por obligación legal, mediante el instrumento de la subvención, que deberá hacerse cumpliendo escrupulosamente con la Ley General de Subvenciones y las órdenes reguladoras de cada una de las ayudas.
