I. Introducción
Conocer en detalle el tipo de suelo en el que se ubica un terreno que desea, y familiarizarse con la definición, características y detalles importantes de cada uno de los tipos en que se distingue, resulta ser de vital importancia para evitar inconvenientes.
Abundamos seguidamente sobre el suelo urbanizable dado que existe cierta incertidumbre al respecto. Es por ello que si le gustaría conocer qué significa que su terreno se encuentre en suelo urbanizable y qué implicaciones constructivas tiene, le invitamos a seguir leyendo este artículo.
II. Clases de suelo
La legislación estatal ha desistido de regular clases y categorías de suelo ya que únicamente recoge las situaciones básicas en las que se puede encontrar, distinguiendo entre suelo en situación básica rural o suelo en situación básica urbanizado.
Son las diferentes Comunidades Autónomas las que realizan una clasificación tripartita del suelo diferenciando entre: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable.
Adelantamos que nos centraremos en el suelo urbanizable que es el que se considera apto para ser transformado en suelo urbano.
III. ¿Qué es el suelo urbanizable?
El suelo urbanizable es el que aun estando en situación básica rural, es susceptible de ser clasificado como suelo urbanizado tras la realización de las correspondientes actuaciones de transformación.
Se trata de un suelo que viene delimitado en los instrumentos de planeamiento urbanístico, como un terreno disponible para nuevo desarrollo y crecimiento urbano, lo que sucederá cuando se efectúen las obras de transformación correspondientes.
En este sentido, el suelo urbanizable, desde el punto de vista de la legislación estatal, se considera como un suelo en transición, que no deja de ser rural hasta que se haya sometido al proceso de urbanización correspondiente. Para poder llevar a cabo esa transformación, se debe contar con un instrumento de ordenación como es un planeamiento general o de desarrollo, así como una ejecución urbanística posterior.
IV. ¿Qué se requiere para la transición de suelo rural a urbanizado?
El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, no contempla la situación transitoria del suelo urbanizable, sino que únicamente clasifica el suelo en urbanizado o rural.
A partir de la clasificación que realiza la legislación autonómica, entendemos que el suelo urbanizable se encuentra en una situación de transición que requiere de una transformación urbanística para alcanzar la categoría de suelo urbano o urbanizado.
Para que dicha transición se produzca, se requiere que el suelo disponga de una ordenación pormenorizada mediante su delimitación en un planeamiento general o de desarrollo.
Asimismo, requiere de:
- Una ejecución urbanística jurídica, que incluye la reparcelación y otras técnicas de distribución de cargas y beneficios.
- Una ejecución urbanística material para ofrecer a las parcelas los servicios y recursos necesarios para poder ser considerado como urbano.
En definitiva, el suelo urbanizable es el que se delimita como apto para el crecimiento urbanístico de una población, tal y como recoge el planeamiento urbanístico del mismo.
V. Diferencias entre suelo urbanizable y suelo urbano
Como hemos observado, la denominación de suelo urbanizable no se encuentra expresamente considerada en la citada Ley 7/2015. En su lugar, nos encontramos con la denominación de “suelo sometido a actuaciones de transformación urbanística”, y es precisamente en las legislaciones autonómicas donde se determina el alcance de tal definición.
Ahora bien, podemos afirmar que tanto el suelo urbanizable como el suelo urbano, forman parte de las situaciones básicas de la consideración del suelo en función de la clasificación que pueden presentar. En ese sentido, a los fines de la terminología administrativa y urbanística, es de suma importancia conocer la diferencia entre ambos para poder determinar el uso y las posibilidades de construcción sobre éstos.
Por lo tanto, en aras de tener claridad sobre ambos conceptos y los efectos que recaen sobre los propietarios de los mismos, conviene determinar los siguientes aspectos diferenciadores:
- Los suelos urbanos son aquellos legalmente integrados en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propias del núcleo o asentamiento de población del que forme parte lo que quiere decir que tienen instaladas y operativas las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o que pueden llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. En ese sentido, cuentan con vías de comunicación consolidadas, suministro de agua corriente, acometidas eléctricas formales, redes de comunicaciones, redes de suministro de gas doméstico y demás servicios básicos.
- Por el contrario, son considerados suelos urbanizables aquellos para los cuales los instrumentos de ordenación territorial y urbanística preveen o permiten su paso a la situación de suelo urbanizado. Precisamente porque de conformidad con su naturaleza están dedicados al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales, cuyos espacios adolecen de la penetración de servicios básicos, de servicios de transporte o de vías de comunicación. En consecuencia, el suelo urbanizable es precisamente el suelo rural que está en proceso de transformación desde rural a suelo urbanizable, de conformidad con los planes urbanísticos.
- Con respecto a la factibilidad de construcción, en el suelo urbano se puede construir sin ningún tipo de problemas. Sin embargo, en el caso del suelo urbanizable, en primer lugar, ha de ser reglamentado a través de un plan de desarrollo, y de un proyecto de urbanización, por lo que hasta tanto no se cumpla con estos parámetros, las condiciones para edificar solamente permiten efectuar construcciones propias de la característica rural del suelo. En este caso, las construcciones ejecutadas en la mayoría de los casos son temporales, sujetas a demolición una vez obtenida la transformación urbanística.
VII. Categorías de suelo urbanizable: sectorizado y no sectorizado
Existen dos tipos de suelo urbanizable: el suelo urbanizable sectorizado y el suelo urbanizable no sectorizado, a los cuales nos referiremos seguidamente.
El suelo urbanizable sectorizado se encuentra delimitado en solares que tienen la capacidad de urbanización o edificación a medio/corto plazo. Asimismo, deben estar conectados a las redes de suministros y poseer una vía de acceso rodado.
Por otra parte, el suelo urbanizable no sectorizado es el que no se encuentra delimitado en parcelas, sectores o áreas, por lo que su transformación está contemplada a largo plazo.
VII. ¿Qué facultades tiene la propiedad de los suelos urbanizables?
El derecho de propiedad de un suelo urbanizable suele acarrear distintas facultades sobre el mismo como puede ser su uso, su explotación y su disfrute, siempre y cuando se respeten las características del suelo, así como los usos y destinos que permite la normativa vigente.
En el caso del suelo urbanizable, la legislación contempla las siguientes facultades:
- Consultar a las Administraciones Públicas sobre las ordenanzas, planes y proyectos aplicables al sector correspondiente, así como las obras que deben realizarse para conectar los servicios de la urbanización.
- En el caso de que la Administración no tenga reservada exclusivamente la ordenación y ejecución del suelo, la propiedad del suelo urbanizable podrá elaborar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda.
- La propiedad podrá participar en las actuaciones de ejecución en un régimen equitativo de cargas y beneficios entre todos los afectados.
- Hacer uso y obras provisionales que no estén prohibidas por la normativa vigente.
- Podrá hacer uso de sus facultades de uso, disposición y disfrute del suelo siempre y cuando sea compatible con el plan de urbanización del suelo en transición.
VIII. Cargas y deberes para el propietario de un suelo urbanizable
Una de las cargas fundamentales que posee el propietario del suelo urbanizable resulta ser la promoción de la actuación de transformación urbanística del suelo, siempre cumpliendo con una distribución equitativa de bienes y cargas entre los afectados.
Asimismo, la propiedad del suelo urbanizable deberá permitir la ocupación de los bienes por parte de las personas responsables de la realización de las obras pertinentes.
Otras cargas con las que cuenta el propietario del suelo urbanizable son:
- El uso que vaya a realizar del suelo urbanizable deberá ser compatible con lo establecido en las ordenanzas y planeamientos territoriales aplicables.
- El propietario deberá realizar cuantas obras sean necesarias para mejorar la sostenibilidad y calidad del medio urbano.
- Conservar y mantener el suelo urbanizable en las condiciones que exija la normativa aplicable.
En cualquier caso, según la STS, de 30 de octubre de 2018, los deberes del propietario se encuentran más abstractamente vinculados a las actuaciones de la transformación urbanística. En este sentido, literalmente la referida resolución judicial espeta:
«Ahora bien, la ley estatal no establece las facultades y deberes en función de la situación básica en la que se encuentra el suelo. La situación básica tiene incidencia en el estatuto de la propiedad, pero la Ley –a diferencia de lo que hacían las anteriores- no define las facultades y deberes que corresponden a cada clase de suelo>>.
(…) Por tanto, los deberes que, hasta la Ley de régimen del suelo y valoraciones se consideraban deberes de los propietarios del suelo urbanizable son ahora deberes más abstractamente vinculados a la realización de actuaciones de transformación urbanística, que además han de modularse o matizarse en función del tipo de transformación urbanística [actuación urbanizadora (nueva o de reforma) o actuación de dotación que puede tener lugar tanto en suelo rural como en suelo urbanizado.”
IX. Conclusión
La legislación estatal no prevé una definición concreta de la clasificación de suelo como urbanizable ya que únicamente considera a los suelos urbanos o rurales. En este sentido, para poder encontrar una definición de suelo urbanizable se ha de atender a la legislación urbanística autonómica.
Dentro de la categoría de suelo rural podemos encontrar el suelo urbanizable que, como hemos visto, es susceptible de transformación urbanística y de, consecuentemente, incorporarse e integrarse en una población.
Por otro lado, nos encontramos con suelos que aun siendo rurales como los urbanizables, por las características objetivas que presentan, no son susceptibles de ser urbanizados y requieren de una protección especial. Este tipo de suelo es el que conocemos como suelo no urbanizable de especial protección.
Como hemos podido observar, la propiedad de un suelo urbanizable otorga una serie de facultades y cargas basadas y recogidas en las distintas leyes urbanísticas aplicables.
Debido al complejo entramado de normas urbanísticas que existen, siempre recomendamos acudir a un profesional experto en la materia que asesore sobre cuáles son las obligaciones y deberes que lleva aparejada la tenencia de un terreno y prevenir de tal forma la imposición de sanciones.