¿Cómo se calcula el justiprecio de una finca?

I. Una primera aproximación sobre el cálculo de justiprecio de una finca

Como bien es sabido, el justiprecio en la expropiación forzosa, se define como la cuantía indemnizatoria que la Administración expropiante debe satisfacer al expropiado que, conforme al procedimiento de expropiación forzosa y por una causa de utilidad pública o interés social, resulte privado de sus bienes o derechos.

En los procedimientos de expropiación forzosa, tras la declaración de la necesidad de ocupación de los bienes, se procede a la determinación y fijación del justiprecio que debe abonarse al propietario de los mismos. De lo contrario, se estaría vulnerando derechos tan esenciales como el derecho de propiedad, convirtiendo el procedimiento de expropiación forzosa en una mera confiscación sin respaldo normativo alguno.

En el presente artículo profundizaremos en cómo se calcula el justiprecio de una finca, cuya fijación se lleva a cabo a través de una pieza separada.

II. Regulación

La configuración legal de esta institución se rige fundamentalmente por los artículos 24 a 47 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre Expropiación Forzosa (en adelante, LEF), así como los artículos 25 a 47 del del correlativo Decreto de 26 de abril de 1957, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa (en adelante REF).

III. Los criterios de cálculo del justiprecio de una finca

Tal y como hemos expuesto, cuando la Administración decide realizar una expropiación forzosa de un bien, ésta deberá compensar al expropiado por la pérdida del mismo. Para ello, deberá calcularse el justiprecio de una finca.

La determinación de la cuantía del justiprecio se deberá realizar mediante un procedimiento de naturaleza administrativa que consistirá en la tasación del valor del bien. Su cuantía debe ser proporcional a la pérdida patrimonial que sufre el expropiado. En este sentido, se deberá dejar a un lado cualquier otro valor subjetivo que el propio expropiado considere que tienen sus bienes. Para ello, el cálculo del justiprecio deberá realizarse en unos términos y condiciones que permitan ajustar el valor del justiprecio lo máximo posible a la realidad sin que incurra ningún enriquecimiento injusto del expropiado o un menoscabo de su patrimonio.

El cálculo del justiprecio corresponde a una cuantía de naturaleza económica, pero que puede ser satisfecha por la Administración en especie. En estos casos, la Administración otorgará al expropiado otro inmueble o terreno con el mismo valor que el del bien expropiado.

IV. ¿Cómo se calcula el justiprecio?

El procedimiento de cálculo del justiprecio resulta ser de naturaleza administrativa y se realiza mediante una pieza separada del procedimiento administrativo de la expropiación forzosa. El cálculo del justiprecio se deberá realizar con arreglo a los criterios de valoración que vienen recogidos en la legislación de expropiación forzosa, así como las valoraciones predominantes en el mercado.

De acuerdo con la meritada Ley de la Expropiación Forzosa, y su Reglamento de desarrollo, prioriza el acuerdo que alcancen las partes sobre el importe de la indemnización, sin perjuicio de que, a falta del mismo, se recurra al Jurado Provincial de Expropiación para su cálculo.

La Administración requiere a los expropiados para que realicen la presentación de sus hojas de aprecio en un plazo de 20 días. Dicho documento deberá contener el valor del bien expropiado así como un informe técnico pericial que respalde la valoración del bien.

La valoración presentada en la hoja de aprecio por parte del expropiado tiene carácter vinculante para él, quien no podrá solicitar una valoración de cuantía superior. La Administración podrá aprobar o rechazar la propuesta realizada por el expropiado en el plazo de 20 días.

En el caso de que la Administración acepte la propuesta realizada por el expropiado, se deberá tener por calculado el justiprecio definitivo. Sin embargo, si la Administración la rechaza, ésta deberá presentar su propia hoja de aprecio para que el titular del bien decida si acepta la cuantía propuesta o no. Tras este trámite, si el expropiado no acepta la valoración presentada por la Administración, se da paso del expediente al Jurado de Expropiación.

Dicho Jurado recibirá el expediente de justiprecio para poder estudiar y decidir cuáles de las hojas de aprecio presentadas refleja de forma más realista el valor del bien expropiado. La resolución del Jurado de Expropiación pone fin a la vía administrativa, habrá de ser suficientemente motivada, razonando los criterios de valoración empleados y se notificará a las partes con la advertencia de los recursos a los que se tenga derecho.

Si dicha resolución no satisface al propietario, éste podrá recurrir ante los tribunales de lo contencioso-administrativo, donde se podrá valorar si el justiprecio propuesto por el Jurado de Expropiación resulta ajustado a derecho o no.

V. La Hoja de Aprecio en el cálculo del justiprecio

Las hojas de aprecio son aquellos documentos que las partes de un procedimiento de expropiación forzosa elaboran reflejando su valoración con respecto a los bienes y derechos objeto de expropiación. En ellas se detallan los extremos que deben ser valorados, así como su justificación jurídica o económica.

Con carácter general, podemos señalar que la hoja de aprecio debe contener, como mínimo, la siguiente información:

  • Determinación de su pretensión económica.
  • Alegaciones jurídicas sobre los extremos a valorar en el cálculo del justiprecio.
  • Informe pericial que respalde y sustente la valoración realizada.

Tal y como hemos indicado en el epígrafe anterior, la hoja de aprecio debe ser presentada en el plazo de 20 días desde que la Administración requiere a los propietarios de bienes o derechos expropiados notificando, en tal momento, la fecha de inicio del expediente.

VI. Criterios de valoración del justiprecio

El cálculo del justiprecio debe tener en consideración el valor de los bienes expropiados al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, dejando al margen las plusvalías que sean consecuencia del proyecto de expropiación y las previsibles para el futuro.

La valoración, de acuerdo con el artículo 29 de la Ley de Expropiación Forzosa, debe estar suficientemente justificada y podrá ir respaldada por la firma de un perito especialista cuyos honorarios corren a cuenta del propietario expropiado.

Asimismo, el cálculo del justiprecio deberá tener en cuenta otras cuestiones como la antigüedad del bien, las condiciones en las que se encuentran las infraestructuras, el precio de compra inicial, y el valor en el mercado actual, entre otros.

El cálculo del justiprecio deberá tener en consideración todas aquellas cuestiones que puedan servir para llevar a cabo la valoración de la manera más exacta y fidedigna.

Vaya por delante, que en este tipo de procedimientos se recomienda siempre contar con el apoyo de un especialista para que determine el valor más ajustado a la realidad posible.

VII. ¿Cómo se paga el justiprecio?

Tras el procedimiento de cálculo del justiprecio antes señalado, y una vez determinada la cuantía del mismo, la Administración cuenta con un plazo de 6 meses para realizar el pago del justiprecio al expropiado. Su liquidación, como hemos señalado con anterioridad, puede realizarse también en especie. En el caso de que transcurrido dicho plazo, la Administración no haya pagado la cantidad acordada como justiprecio, lo más recomendable es acudir a la vía judicial para instar exigir el cumplimiento de su obligación legal.

El retraso por parte de la Administración del abono del justiprecio, conlleva el incremento del mismo en intereses de demora, tal y como establece el artículo 56 de la Ley de Expropiación Forzosa.

Con carácter general, el pago del justiprecio se realiza mediante un talón nominativo o transferencia entre bancos. Aunque otra posibilidad es que la Administración otorgue al expropiado una propiedad del mismo valor o similar a la expropiada como pago en especie del justiprecio.

La propia Ley de la Expropiación Forzosa establece que el pago del justiprecio está exento de toda clase de gastos, impuestos y gravámenes de cualquier tipo.

VIII. Conclusiones sobre el cálculo del justiprecio

El justiprecio o justo precio es un elemento esencial del procedimiento de expropiación forzosa cuya finalidad es compensar al expropiado por la pérdida patrimonial que supone la privación de sus bienes o derechos. Sin el pago de este concepto se entiende como una privación y vulneración de uno de los derechos constitucional básicos.

La legislación ahora vigente opta porque el cálculo del justiprecio se realice de mutuo acuerdo por las partes, que podrán convenir libremente la adquisición de los bienes que son objeto de expropiación.

En el caso de que no se llegase a tal acuerdo, se seguirá el procedimiento de cálculo de justiprecio recogido en los artículos 24 y siguientes de la Ley de Expropiaciones Forzosa.

En ese procedimiento, la Administración notifica a los propietarios el inicio del expediente y requiere a las partes para que presenten la hoja de aprecio. En dicho documento, las partes deberán concretar el valor en que estimen el bien o derecho objeto de expropiación. La valoración debe ser motivada, atendiendo al valor objetivo del mismo y debe ir acompañada de la firma de un perito experto.

La Administración expropiante habrá de aceptar o rechazar la valoración efectuada por los propietarios en sus hojas de aprecio. En el caso de aceptarlas, se entenderá por concretado el justiprecio. Si la rechaza, la Administración extenderá su propia hoja de aprecio para que el propietario la acepte o rechace.

En el caso de que el propietario rechace el precio aportado por la Administración, se procederá a pasar el expediente de expropiación al Jurado Provincial de Expropiación correspondiente para que resuelva lo que considere conveniente a la vista de las hojas de aprecio formuladas por las partes.

La resolución del Jurado de Expropiación deberá ser motivada, y deberá contener los recursos a los que las partes tengan derecho en caso de discrepar con lo contenida en ella.

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Adela Merino León

Abogada Senior

Tras su paso por otras firmas donde adquirió una sólida base jurídica, se incorpora a Administrativando Abogados, participando en la defensa de todo tipo de expedientes sobre derecho administrativo.

Entre otras materias, interviene en procedimientos relacionados con derecho de aguas, funcionarios, responsabilidad patrimonial, sanciones administrativas, contratación pública , urbanismo y recursos contenciosos administrativos de toda índole.

Además de asesorar a empresas nacionales e internacionales, participa en la defensa de infinidad de Administraciones y Organismos Públicos.

Asimismo, se ha ocupado del diseño y elaboración de diferentes jornadas docentes sobre Derecho Administrativo en la escuela de formación Administrativando Business School.

Nuria Carrasco Sánchez

Directora Financiera y Relaciones Institucionales

Tras cursar Administración y Dirección de Empresas en la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales ETEA (actualmente, Loyola), durante más de veinte años de ejercicio profesional, ha asumido la dirección financiera y contable en compañías nacionales e internacionales dedicadas a diferentes sectores de actividad.

Asimismo, de forma simultánea, en buena parte de tales empresas, se ha ocupado de llevar a cabo funciones de representación institucional.

María José Amo Gago

Asociada Senior

Tras obtener premio extraordinario a su paso por la Universidad de Córdoba y preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó a Aguayo Abogados, como firma especialista en Derecho Administrativo (hoy integrada en Ejaso ETL Global). Posteriormente, formó parte del equipo de Garrigues.

Fruto de su dilatada experiencia profesional de más de diez años, participa en la orientación y defensa de aquéllos procedimientos administrativos y contenciosos – administrativos de especial dificultad técnica, tanto a nivel nacional como internacional. Asimismo, es especialista en abordar recursos de casación contenciosos – administrativos, de amparo ante el Tribunal Constitucional e impugnaciones ante instancias supranacionales como el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Igualmente, ha intervenido en procedimientos contenciosos – administrativos de máxima relevancia social como el Caso Alvia o la impugnación de la licitación de compra centralizada de Equipos de Protección Individual por parte de la Comunidad de Madrid, entre otros muchos.

Ostenta el cargo de coordinadora de relaciones institucionales en Administrativando Business School.

Natalia Montero Pavón

Asociada

Tras preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó al Departamento de Derecho Administrativo de la conocida firma Sanguino Abogados.

Defiende procedimientos de suma relevancia en la totalidad de áreas que configuran el Derecho Administrativo. Entre otras materias, es especialista en aguas, minas, medio ambiente, función pública, responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa, contratación pública, urbanismo y procedimientos sancionadores.

Igualmente, interviene de forma regular ante la jurisdicción de lo Contencioso – Administrativo en todas sus instancias.

Asimismo, compagina su labor como docente impartiendo puntualmente máster class sobre derecho público en la Universidad Loyola Andalucía.

También ha asumido la dirección y orientación de diferentes cursos de experto en Derecho Administrativo, principalmente en las materias de responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa y contencioso – administrativo.

Ostenta el cargo de coordinadora académica en Administrativando Business School.

Antonio Pérez Valderrama

Director

Es profesor en Derecho Administrativo y contratación pública en el Instituto Superior de Derecho y Economía de Madrid.

Con anterioridad, ha formado parte de firmas jurídicas internacionales, como Martínez Echevarría & Rivera Abogados, con cargos de dirección en el Área de Derecho Administrativo.

Recientemente ha intervenido como coautor en el «Manual sobre el Contrato Menor», publicado por la Editorial Aranzadi.

Asimismo, imparte jornadas docentes en la Sección de Derecho Administrativo de Economist & Jurist y Administrativando Abogados. Entre otros eventos, conviene destacar la formación sobre la posible nulidad de las sanciones administrativas impuestas durante los estados de alarma a consecuencia de la Covid-19.

Ha defendido todo tipo de procedimientos de Derecho Administrativo y Contencioso – Administrativo y ante cualquier instancia.

Ostenta el cargo de director ejecutivo en Administrativando Business School.

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